Folio real: hacia una reforma del régimen conservatorio

Uno de los elementos fundamentales en la circulación de los bienes raíces lo constituye la constancia registrada y pública de los actos que posibilitan la transferencia, transmisión o gravámenes del dominio u otros derechos reales sobre ellos. Nuestro Código Civil inauguró entre nosotros esta función al disponer la creación del Conservador de Bienes Raíces. Su regulación se efectuó por un Reglamento que data de 1857 y cuya autoría puede ser atribuida a don Andrés Bello.

Sin duda se trató de una obra magistral, porque pasados más de 150 años el registro diseñado por Bello sigue vigente y, aunque no haya logrado el ideal de que propiedad, posesión e inscripción conservatoria fueran sinómimos, ha permitido en todo este tiempo un funcionamiento razonable de la publicidad sobre el dominio y los derechos reales sobre inmuebles.

Sin embargo, desde hace ya bastantes años tanto la doctrina como el foro han venido insistiendo en la necesidad de actualizar y modificar el Registro inmobiliario para que esté a tono con los tiempos y tenga mayores niveles de eficiencia y de certeza. La actualización pasa por la aplicación de nuevas tecnologías, como la digitalización de las inscripciones, la conexión más directa entre el notario público y el conservador y la individualización de los deslindes precisos y la superficie de cada predio mediante coordenadas georeferenciales. La reforma que se auspicia es más estructural: la necesidad de transitar hacia un sistema de folio real.

El sistema de folio personal consiste en que las propiedades van asociadas a una persona, natural o jurídica, que es el propietario o titular del dominio del inmueble. En cambio, el sistema de folio real se construye con una especie de “hoja de vida” del inmueble, en la cual van quedando registradas las transferencias, gravámenes, derechos reales, aunque ellos conciernan a distintas personas.

El actual registro chileno sigue un modelo que, en estricto rigor, no es ni personal ni real. Las inscripciones se van haciendo cronológicamente respecto de cada acto o resolución judicial que implique una transferencia, transmisión o gravamen del dominio de un inmueble. Esos actos jurídicos o títulos van siendo inscritos en tres registros: el de propiedad, el de hipotecas y gravámenes y el de interdicciones y prohibiciones de enajenar. Son libros que tienen una numeración para cada año calendario. Como también existen índices de las personas que aparecen como partes en esos actos, siempre conectados al año en que se inscribió el acto, algunos piensan que nuestro sistema registral puede ser calificado como de folio personal.

La gran aspiración de los autores y de la práctica jurídica, desde hace décadas, es la de modificar el régimen conservatorio para introducir el modelo de folio real. Quedaría así en una sola hoja o carpeta toda la historia y las vicisitudes de la propiedad raíz que interesa examinar, evitándose tener que ir de libro en libro para ver las inscripciones de los distintos actos que marcaron su devenir jurídico. El folio real proporcionaría más seguridad jurídica, facilitaría el estudio de títulos, y abarataría este trámite, reduciendo los costos de las operaciones inmobiliarias.

Esta reforma es acogida, parcialmente, por el proyecto de ley que reforma el régimen de nombramiento y funciones del sistema notarial y registral, presentado por el Poder Ejecutivo a la Cámara de Diputados el 6 de noviembre de 2012 (Boletín 8673-07: ver proyecto).

Este proyecto, junto con elevar a la categoría de ley el reglamento por medio de un cambio en su denominación (algo inédito), le incorpora un art. 51 bis que dispone que, además de mantener los libros ya tradicionales, cada conservador “deberá crear para cada propiedad, un registro electrónico según la modalidad de folio real, registro o folio particular de cada bien raíz destinado a concentrar su historia jurídica, que detalle su individualización, deslindes, ubicación, su actual y anteriores propietarios, las hipotecas, gravámenes, prohibiciones y toda inscripción, subinscripción, cancelación  y anotación de que sea objeto”. Se señala luego que “Las sucesivas constituciones, transferencias, transmisiones, extinciones o modificaciones de derechos reales, así como las prohibiciones, gravámenes y demás actuaciones referidas al inmueble de que den cuenta los registros parciales, se anotarán correlativamente en ese mismo folio real a continuación de la singularización del inmueble, debiendo agregarse a este registro las respectivas fojas digitalizadas en que consten las correspondientes inscripciones y anotaciones”. Se regulan los casos de fusión o división de propiedades, y se termina encargando a un reglamento los demás detalles de características, requisitos, menciones, generación y funcionamiento de esta nueva forma de anotación registral.

De esta manera, el Ejecutivo propone organizar un registro de folio real paralelo al tradicional basado en los registros de títulos y actos jurídicos. Se intenta así aplicar una cierta gradualidad que permita en un eventual futuro una nueva reforma que sustituya completamente los registros tradicionales por el nuevo de folio real.

Este planteamiento gradualista puede ser elogiado porque permitirá observar cómo funciona el modelo de folio real y subsanar las dificultades que se presenten. Se evitaría así una especie de “transantiago” conservatorio.

No obstante la duplicidad de modelos registrales también plantea inquietudes, pues en el fondo habrían dobles inscripciones: por ejemplo, en el Registro de Propiedad o de Hipotecas y en el Registro de folio real. ¿Qué sucede si hay discordancias entre ellas? ¿A cuál se dará más valor? Lo prudente sería mantener la eficacia de la inscripción de los Registros tradicionales, y otorgarle preferencia sobre el modelo de folio real, que es el que se está introduciendo a manera experimental. Sin embargo, el art. 51 bis establece que el registro real equivaldrá, para todos los efectos legales, al registro de propiedad y a los demás registros parciales que lleve el Conservador. Con ello se mantendrá la duda sobre cuál de ellas prevalece en caso de discordancias, que bien pueden producirse.

Dada la transcendencia de esta reforma, sería conveniente desglosarla del resto del proyecto referido al nombramiento y régimen notarial, ya de por sí frondoso y complejo. Así se permitiría un estudio legislativo más específico y profundo de una materia que, como queda dicho, es vital tanto para el sistema jurídico civil como para el ecónomico y social.

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6 comentarios en “Folio real: hacia una reforma del régimen conservatorio”

  1. Luciano Cruz Muñoz Says:

    En la actualidad los Conservadores anotan al margen de cada inscripcion de dominio que esta vigente, todos los derechos reales que le puedan afectar, como tambien los embargos e interdicciones en general, de manera que quien estudia el titulo, con solo verlo tiene un panorama completo de su situacion, sin necesidad de poner en vigencia nuevas teorias, por cierto absolutamente inconducentes al fin propuesto por ellas.

    Siempre se busca la propiedad de fulano, persona determinada, conocida por sus nombres y apellidos

    El folio real que sigue al inmueble prescindiendo del titular del derecho de dominio sera un transantiago sin paradero final,

    ¿ como se denominara cada inmueble? ¿por su rol? ¿por su ubicación en un lugar determinado?

    En Derecho, el sistema ha funcionado perfectamente, sin duda alguna.

    Si se requiere mas agilidad, pues bien, que las Cortes de Apelaciones remuevan a los Conservadores ineficientes y a otros los obliguen a contratar mas personal.-

    Existen Conservadores que practican una inscripcion en minutos, otros en meses. Eso es lo que no se debe aceptar ni tolerar. Lo mismo vale respecto de los cetificados que otorga tal funcionario y de sus demas actuaciones.-

    El problema es de otra naturaleza, radica en la eficiencia y en un adecuado control de su hacer. No hay mas.-

    • hcorralt Says:

      Gracias por su comentario. Es cierto que podría avanzarse mucho con el actual sistema. De hecho algunos Conservadores llevan una suerte de folio real no oficial. Pienso que hay que meditar mejor antes de hacer una reforma de este calibre, como usted bien apunta.

  2. Hector Castelletto Tassara Says:

    Muchas gracias por la información colega.

    Pienso que el actual sistema es ineficiente porque si se desea conocer al propietario de un determinado bien raíz, no hay muchas veces forma de saberlo, ni siquiera contratando un experto. En ocasiones el problema se puede resolver revisando el rol del SII, luego la plancheta o plano que lleva el servicio, luego la carpeta para ver su tiene registrada la inscripción, para luego recién revisar el título en el CBR. A veces sencillamente no hay forma de llegar a la inscripción lo que no es razonable en esta época de información pública instantánea.

    No parece razonable tampoco que dos servicios pertenecientes a diferentes poderes del estado (CBR Y SII ) lleven simultáneamente el catastro de la misma información para fines diversos, con la gran duplicidad de trabajo y costo para todos, me parece que el sistema requiere reformas urgentes, y asimilarlo a un registro Conservatorio de folio real, similar al de vehículos adicionando a la información actual, el plano de la propiedad la plancheta de la manzana y rol para efectos del pago de contribuciones, información toda que debiera coincidir con la del SII

  3. Hector Castelletto Tassara Says:

    DIFICULTADES PARA CONOCER AL PROPIETARIO:
    Pienso que el actual sistema es ineficiente en cuanto a la búsqueda de información, porque si se desea conocer al propietario de un determinado bien raíz, no hay muchas veces forma de saberlo, ni siquiera contratando un experto. En ocasiones el problema se puede resolver revisando el rol del SII, luego la plancheta o plano que lleva el servicio, luego la carpeta que lleva el SII para ver su tiene registrada la inscripción, (Ahora no lleva carpeta física y en todo caso es difícil de conseguir) para luego recién revisar el título en el CBR. A veces sencillamente no hay forma de llegar a la inscripción lo que no es razonable en esta época de información instantánea.
    GRAVE INEFICIENCIA QUE DIFICULTA EL ACTUAR DE LA ADMINISTRACIÓN:
    Este tema constituye una grave ineficiencia en el ámbito público, ya que muchas veces la administración requiere conocer con certeza al propietario y con rapidez. Un ejemplo palmario es la dificultad municipal (Piensese en el mega incendio de Valparaíso) para identificar a los dueños de las laderas de los cerros o sitios eriazos para hacer efectiva la responsabilidad de desmalezar para disminuir el riesgo de incendio; para demoler propiedades que amenazan ruina, para exigir el cumplimiento de la Ley General de Urbanismo y Construcción y en general obligar al propietario a cumplir sus obligaciones que emanan de su calidad de dueño cuando su inactividad o actividad infringe la ley o produce daño.
    INEFICIENCIA EN EL ÁMBITO PRIVADO:
    En el ámbito privado y de negocios ocurre algo similar, por ejemplo si se desea adquirir una propiedad aparentemente abandonada y que normalmente es de propiedad de una sucesión, si se requiere identificar al propietario vecino para que suscriba el plano de propiedad del interesado y así poder inscribir o requerir la fijación de deslindes dando así certeza a ambos títulos, si es necesario denunciar la construcción que se levanta en forma ilegal, si es necesario constituir una servidumbre, etc.
    En otro ámbito, el mayor costo en dinero de una operación inmobiliaria, es el estudio de títulos, que demanda una gran cantidad de tiempo, y que hace que Chile esté muy atrás, lugar 183 según el Ranking Doig Business 2012 del Banco Mundial sobre facilidades para hacer negocios.

    DUPLICIDAD DE ESFUERZO E INFORMACIÓN:
    No parece razonable tampoco que dos servicios pertenecientes a diferentes poderes del estado (CBR y SII ) lleven simultáneamente el catastro de la misma información para fines diversos, con la gran duplicidad de trabajo y costo para todos, y sin que “conversen” entre sí.
    PROYECTO FOLIO REAL
    Parece razonable el actual proyecto de cambiar el sistema registral conservatorio a un sistema de folio real, similar al de vehículos. Creemos sería conveniente adicionar a la información actual, el plano de la propiedad que debe ser conteste con el del SII, la plancheta de la manzana y rol del inmueble.
    PROPOSICIÓN PARA RESOLVER LA DIFICULTAD DE CONOCIENDO LA PROPIEDAD, SABER QUIEN ES EL PROPIETARIO.
    Sin perjuicio de realizar el cambio a folio real, que reviste bastante complejidad, y en consecuencia demandará una gran cantidad de tiempo su promulgación, incierta por lo demás, se propone UNA SOLUCIÓN INMEDIATA, ECONÓMICA, QUE NO OFRECE MAYOR DIFICULTAD, Y QUE RESUELVE PARTE IMPORTANTE DEL PROBLEMA. SE PROPONE ORDENAR QUE LOS CONSERVADORES DE BIENES RAÍCES LLEVEN UN ÍNDICE ELECTRÓNICO DE ROLES PARA LOS EFECTOS DEL PAGO DE CONTRIBUCIONES, ASOCIADOS A LAS INSCRIPCIONES QUE SE PRACTIQUEN. ASÍ, CON LA INFORMACIÓN DEL ROL DE LA PROPIEDAD QUE ES DE FÁCIL OBTENCIÓN, SE CONSULTA EL INDICE Y SE OBTIENE LA O LAS INSCRIPCIONES QUE SE HAN REALIZADO ASOCIADAS AL BIEN RAÍZ.

    • hcorralt Says:

      Su sugerencia de crear un índice electrónico de roles, me parece muy interesante y quizás sea más práctico que esperar la eterna reforma del sistema registral inmobiliario del folio real.


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