Venta de un inmueble por rifa

Varios medios han informado que un propietario de una parcela de agrado en Quillota decidió venderla al ganador de una rifa. Con bases protocolizadas ante notario, y una página web de promoción, el vendedor ofreció la parcela de agrado a quien resultara ganador por sorteo entre los que compraran un boleto de rifa por $ 10.000. Por cierto, el promotor de esta iniciativa ponía como condición que hubiera un mínimo de participantes que fijó en 1900.  El afortunado ganador tendría derecho a que el vendedor le entrega el dominio de la propiedad, mediante la escritura pública y la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Según un reportaje de Las Últimas Noticias de 9 de marzo de 2014, el sorteo se efectuó mediante una tómbola digital certificada por la Notario Loreto Quitral. El favorecido fue un quillotano que no estaba presente y al que se le avisó por teléfono. El promotor de la rifa y dueño de la parcela se manifestó contento con el resultado y dispuesto a hacer las gestiones para la transferencia de la parcela ante un todavía incrédulo ganador (Ver reportaje).

El vendedor declaró que tomó la idea de España. Efectivamente estas ventas por rifa comenzaron a hacerse en España con motivo de la crisis económica. A su vez, a España las habrían llevado empresas francesas que la practican en ese ámbito (Ver nota de diario El País de España).

Aunque la figura parece simple, desde el punto de vista jurídico presenta serias dificultades en cuanto a su calificación y, lo que es más importante, sobre su validez y admisibilidad jurídica.

Una primera aproximación desde el punto de vista civil podría ser la de que en la operación se conjuga, por una parte, una oferta de venta condicionada a que se reúna el mínimo estipulado y se determine el comprador por el sorteo entre los participantes, y por otra un contrato de juego entre todos los que compran un número de la rifa. Sin duda estamos ante un juego de azar, ya su resultado que depende enteramente de la suerte, y por tanto, de acuerdo con lo establecido en los arts. 1466 y 2259 del Código Civil, adolece de objeto ilícito. El contrato sería nulo de nulidad absoluta, pero los partícipes no podrían recuperar su dinero porque según el art. 1468 del Código Civil no puede repetirse lo que se ha pagado por un objeto ilícito a sabiendas. Se exceptuarían aquellos que prueben haber padecido error excusable de derecho (lo que a nuestro juicio procede en caso de la sanción del citado art. 1468, ya que en ta caso no se habría actuado “a sabiendas” de la ilicitud).

Si miramos ahora la relación entre el organizador del juego y el eventual ganador de la rifa podemos barajar varias alternativas: puede tratarse de una venta o de una promesa de venta, ambas bajo la condición suspensiva de que se reúna el mínimo de jugadores y se determine el comprador o promitente comprador, mediante sorteo.

Hay que descartar de partida que pueda tratarse de una compraventa condicionada porque no se cumple con la formalidad de otorgarse por escritura pública (art. 1801 del Código Civil). Más discutible sería el caso de la promesa, porque podría argüirse que la inscripción por medios electrónicos, unida a las condiciones del concurso protocolizadas ante notario, equivalen a la solemnidad de que la promesa conste por escrito (art. 1554 Nº 1 del Código Civil). Podría considerarse que falta la especificación del contrato prometido (art. 1554 Nº 4 del Código Civil) porque ni el comprador ni el total del precio están determinado, pero puede contestarse que basta que ellos sean determinables y que conforman elementos de la condición de la que depende la promesa (algo similar sucede en las ventas en remate público). Pero la promesa puede ser impugnada como acto jurídico porque la condición de la que depende es una condición moralmente imposible, ya que consiste en un hecho prohibido por las leyes y contrario al orden público (el juego de azar). Tratándose de una condición suspensiva ella vicia la estipulación; se tiene por fallida dice el art. 1480 del Código Civil. Además, podría señalarse que la promesa adolece de causa ilícita ya que el motivo que induce al acto (organizar un juego de azar para obtener un mejor precio para vender un predio) es  prohibido por las leyes o contrario a orden público (art. 1467 del Código Civil).

Con lo anterior, si el ganador del sorteo demanda el cumplimiento de la obligación de entregar el predio, el organizador de la rifa podría excepcionarse alegando la nulidad, pero en su contra procederá la regla del art. 1683 del Código Civil que impide invocar la nulidad absoluta a quien celebró el contrato sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba. Se levantaría esa inhabilidad si el demandado logra probar que procedió por un error de derecho excusable. En cualquier caso, el juez podrá declarar la nulidad ya que el vicio aparece de manifiesto en el acto o contrato (art. 1683 del Código Civil).

Desde la perspectiva penal, el caso puede ser de calificación más clara. Sin pretender prejuzgar ni imputar responsabilidades penales, por las informaciones de prensa podemos conjeturar que el organizar del juego podría ser objeto de las sanciones que para los autores o empresarios de “loterías” no autorizadas legalmente establece el art. 276 del Código Penal. Hay que tener en cuenta que la definición penal de lotería es muy amplia y cubre todo tipo de juegos de azar: “Es lotería toda operación ofrecida al público y destinada a procurar ganancia por medio de la suerte” (art. 275 del Código Penal). De ser así, el contrato o los contratos que sirven de medio para cometer el delito son ilícitos y, por tanto, nulos. Pero en este escenario las restituciones de la nulidad no estarán sujetas sólo a las restricciones civiles, porque se aplicará la sanción penal del comiso. Según el art. 279 del Código Penal, “El dinero o efectos puestos en juego y los instrumentos, objetos y útiles destinados a él caerán siempre en comiso”. De esta manera, nos parece, en caso de condena, tanto los dineros recibidos por parte de los que compraron boletos de rifa como el mismo terreno serían decomisados y su propiedad debería pasar a manos fiscales.

Quizás algunas de estas dificultades jurídicas se hayan ya presentado.  La página en la que se la promovía la rifa tiene actualmente un aviso que reza: “No se está realizando ningún sorteo a la fecha… futuras rifas serán anunciadas por esta página” (www.rifomipropiedad.cl).  Veremos qué destino tienen este tipo de operaciones en nuestro ordenamiento jurídico y cómo reaccionan tanto las autoridades públicas encargadas de fiscalizar las normas que prohíben los juegos de azar no autorizados legalmente.

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22 comentarios en “Venta de un inmueble por rifa”


  1. Muy buen comentario profesor. Si se me permite, añadiría que en el evento de perfeccionarse el contrato de venta el Conservador de Bienes Raíces competente debiera rehusar la inscripción del título con mérito al art. 13 del reglamento del registro conservatorio de bienes raíces de 1857, dictado en virtud del mandato contenido en el art. 695 CC.
    Saludos.


  2. Muy interesante columna, profesor. Si see permite, añadiría que en el evento de perfeccionarse el contrato de venta, requerida su inscripción en el registro respectivo del Conservador de Bienes Raíces competente, éste debería rehusarla con mérito a lo dispuesto en el art. 13 del reglamento del registro conservatorio de bienes raíces de 1857 dictado en cumplimiento del mandato contenido en el art. 695 CC.
    Saludos.

  3. hac Says:

    Profesor, me pregunto qué sucede con la lesión enorme que pudiere reclamar el vendedor, considerando que se trata de una acción irrenunciable. A fin de cuentas el precio pagado en realidad por el comprador resultará objetivamente lesivo de cara al justiprecio del inmueble, que entiendo vale un par de millones.

    hac

    • hcorralt Says:

      Pero es muy improbable que desee reclamar la rescisión de la venta dado que recibió 19 millones por medio de la rifa. En todo caso, la lesión enorme es un punto a considerar, así como cuál es el precio de la compraventa.

  4. Cristián Contreras Fernández Says:

    Muy interesante columna profesor.
    Eso si me gustaría hacer un comentario respecto a la definición de lotería del Art. 275 del Código Penal. El mismo señala que “Es lotería toda operación ofrecida al público y destinada a procurar ganancia por medio de la suerte”.
    Sería bueno detenerse en la utilización del término ‘ganancia’ en dicha definición, ya que por el mismo y por las reglas del Derecho Civil al respecto, entendemos que ganancia podría asimilarse a lucro, un ánimo lucrativo, lo que en el caso de la compraventa por ser un contrato oneroso conmutativo, no se estaría configurando. La venta de un inmueble hablando en el plano de las ideas, consiste en sacar del patrimonio de una persona un bien raíz, para que ingrese el dinero correspondiente por la venta del primero, el justiprecio como suele llamarse. Por tanto, se podría inferir que no ha habido un aumento patrimonial de parte del vendedor y organizador de la rifa.
    Saludos.

    • hcorralt Says:

      Gracias por el aporte. No había pensando que pudiera alegarse que no hay ganancia y por tanto no se tipificaría el delito. Se trata claro de interpretar el tipo penal por lo que las categorías civiles (título lucrativo u oneroso) pueden no ser determinantes. El lograr un mejor precio de lo que el mercado hubiera dado sin la rifa podría considerarse ganancia para efectos de la lotería prohibida penalmente.


  5. Buenas tardes, mi nombre es Juan Chandia, no soy abogado, pero esto tendría alguna relación con los concursos vía sms (textos), ya que tambien es azar o legalmente no?, Espero me puedan responder.

    Muy buen sitio.

    Gracias


  6. Buenas tardes, mi nombre es Juan Pablo Chandia, no soy abogado ni nada, pero me gustaría saber si esto entra legalmente en algo similar a los concursos via sms (enviar mensajes), ya que eso no seria azar?.
    Espero me puedan responder.

    Muchas Gracias

    • hcorralt Says:

      Habría que ver exactamente cómo es el concurso. Si es responder alguna pregunta no sería juego de azar. Si es únicamente sorteo entre los que envían en mensaje sí sería juego de azar y tendría objeto ilícito.


  7. Profesor.
    En el caso de que una persona u empresa quisiera hacer legal el tema de sorteo de propiedades, o una loteria de propiedades. ¿existe alguna forma legal de hacerlo?

    • hcorralt Says:

      Tendría que obtener que se autorizara esa especie de sorteo o loterío mediante una ley especial (como existe para la Lotería de Concepción, casinos, etc.).


      • Este tipo de ley especial, me imagino, es difícil de conseguir.
        Usted como abogado y como una persona que veo que se maneja en el tema. estaría dispuesto a dar algún tipo de asesoría?.
        o es algo demasiado difícil de conseguir?

      • hcorralt Says:

        Sí efectivamente es difícil. Es más viable cuando el proyecto se presenta por el Presidente a través de un Ministerio. No puedo prestar asesoría al respecto porque no me parece conveniente promover los juegos de azar.

  8. Miguel García Says:

    Los abogados son geniales, están formados para ver lo malo, el vicio, la condena…. hay que incluir en la malla de esta carrera el derecho positivo, como hacer las cosas cumpliendo la ley ya que ese es el espíritu…. aquí este señor Corral, reputado Abogado, incluso admirado por algunos, se encargó de destrozar la iniciativa comercial, me pregunto, cuánto tiempo se demoraría este mismo señor en estructurar jurídicamente este emprendimiento para que sea absolutamente legal?….
    Se nota que están preparados para encontrar lo malo….no lo bueno de las cosas….por eso somos un país de empleados y no de empresarios….he trabajado con muchos abogados en mi carrera, la mayoría son iguales, hay que enseñarles el camino positivo….casi nunca lo ven..

    slds

  9. Nixa Espínola Says:

    Quisiera agradecer el detallado análisis del Profesor Corral y los comentarios de los otros usuarios que han hecho su aporte al tema.

    Estoy intentando averiguar más sobre este tópico en particular, ya que personalmente, he considerado la idea de realizar una rifa como medio de liquidar un inmueble con el fin de recolectar dinero para financiar los gastos producidos por el cáncer de mi padre.

    He leído en la prensa, que está en discusión en la cámara de diputados una ley que permitirá a personas jurídicas y naturales hacer rifas, bingos y otras actividades consideradas como “juegos de azar” cuando exista una razón benéfica de por medio. Esto, a razón de revertir el dictamen N° 31.241 de la Contraloría General de la República, que concluye que los municipios no se encuentran facultados para organizar o autorizar bingos, ni aún cuando estos tengan fines benéficos.

    Aquí el artículo:http://www.latercera.com/noticia/nacional/2015/06/680-632541-9-gobierno-impulsa-proyectos-que-permiten-realizacion-de-bingos-tras-dictamen-de.shtml

    Mi inquietud está relacionada con la legitimidad/legalidad de las rifas, bingos, etc, que actualmente vemos que se realizan en nuestro país y que buscan recaudar dineros para una causa benéfica.

    Tal como lo menciona el señor Cristián Contreras en su comentario, estaría incurriendo en ilícito bajo la definición actual de lotería, una persona natural que busca recaudar dinero rifando un inmueble si no hay fines de lucro de por medio?

    De antemano, muchas gracias por cualquier opinión/comentario que pueda ofrecer.

  10. Nixa Espínola Says:

    Nuevamente le agradezco muchísimo su tiempo y su pronto comentario. No sabía que ya había sido aprobada esta ley. Sin embargo, y tal como Ud. lo menciona la ley sólo regula a las personas jurídicas…existiría entonces un vacío legal en la actual legislación? Qué pasa si una persona natural decide hacer uso del azar para liquidar un bien inmueble y recolectar dineros con fines benéficos? Sería esto un ilícito/delito? Mil gracias.


  11. Digno del vaso medio vacío. Como se ha expresado, detrás de este acto, se esconden dos condiciones, el azar y las posturas mínimas necesarias para hacerlo efectivo (a condición de). Seguida de explicaciones jurídicas interesantes. Tomando el mismo ejemplo, acaso las utilidades de empresas, son también un acto especulativo de los mercado y su rentabilidad, acaso las acciones de la bolsa de comercio son distintas, si existe un controlador o agente que asegure éxito comercial comprando oro o acciones de futuros mega mercados, entonces hablaríamos que no hay competencia de mercado, sino un sólo oferente que tiene la virtud de la omnipotencia. Claramente busco hacer una reflexión de lo que es menos malo o correcto. A medio beber esta copa amarga, noto dos intenciones. Una la que permite que por medio de los mismos instrumentos legales simplemente se llegue a los abusos amparados en el mismo estado y sus legislaciones. Y por otro la voluntad de buscar el bien común, con las mismas reglas anteriores. Dos aspectos contenidos en el mismo fluido.
    El bien y el mal. Un vaso medio lleno y el mismo aparentemente medio vacio, las leyes de la física y los magistrados gobiernan a ambos. Entonces qué es lo correcto. El esfuerzo del vendedor adicto a la lotería v/s un docente empapelado de formalismos y virtudes. Como un buen bebedor, celebro dichos actos, disfruto del momento y no me preocupo si otros avanzan rápidos en los mercados y otros van muy lentos, lo que nos debe interesar a todos los que leemos y tomamos razón de estos ejemplos, es que siempre existirán dos aspectos de un mismo todo, medio lleno, medio vacío, en el mundo dual siempre podrá ver una cosa o la otra, digno de la política que quiere pasar el líquido que descansa en el fondo del vaso a levitar sobre la línea sutil de la copa y el vacio busca llenar los espacios del fluido.

    PD. Me robaré este escrito citando a la fuente. Y me pueden enviar demandas por dicho acto, alegaré que perdí el juicio medio borracho o medio vivo.

    Saludos profesor.


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