Hipoteca inversa

El 2 de julio de 2015 la Cámara de Diputados aprobó, por amplia mayoría (44 votos a favor, 6 en contra y 15 abstenciones), la resolución Nº 333. Por ella, se solicitaba a la Presidenta de la República que instruya al Ministro de Hacienda que estudie y evalúe la posibilidad de enviar al Congreso un proyecto de ley que amplíe el giro de la Caja de Crédito Prendario, o se cree un nuevo servicio público, a fin de dar la posibilidad a los adultos mayores de hipotecar un inmueble de su propiedad. La hipoteca tendría por finalidad que puedan recibir el equivalente al valor comercial del inmueble en cuotas mensuales, mejorando así su pensión y nivel de vida. A su fallecimiento, los herederos podrían pagar el crédito o, en caso contrario, dar la propiedad hipoteca para que con ella se satisfaga en su totalidad (Ver detalles de propuesta).

La noticia fue comunicada, en general, como si lo que se propusiera fuera mejorar las bajas pensiones de los jubilados a través de una hipoteca que pondría en riesgo el único bien que han podido adquirir después de toda una vida de esfuerzos. Un medio tituló: “Increíble: Cámara de Diputados aprobó Proyecto para que jubilados aumenten pensiones hipotecando sus viviendas”. El presidente de la Conadecus (Corporación Nacional de Consumidores y Usuarios), Hernán Calderón, calificó la iniciativa de “aberración” y en las redes sociales cundieron los mensajes de indignación e incredulidad frente a lo que se llegó a calificar como “Proyecto Eurolatina”, en alusión a la empresa que defraudó a miles de personas con prestamos hipotecarios usureros. En este ambiente, la Presidente Michelle Bachelet se apresuró a declarar públicamente su rechazo a la propuesta: “queremos que las pensiones sean mejores por derecho y no porque se endeudan, hipotecan la casa o tengan que vender lo que han juntado durante toda una vida”, afirmó en una actividad en Calera de Tango el pasado 7 de julio.

Pareciera que la forma en la que se comunicó la propuesta conspiró contra su comprensión e impidió que se reflexionara sobre su contenido real. Lo que se estaba proponiendo no es más que una institución jurídica que es ya bastante conocida en diferentes países cuyas leyes la contemplan sin mayores dificultades. En los sistemas continentales se la denomina hipoteca inversa, invertida o reversible, y proviene de lo que en el common law se conoce como “reverse mortgage”.

Si hacemos un poco de historia, la institución parece haber nacido en Inglaterra en la década de los 30 del siglo pasado. Su primer antecedente es la llamada Home Equity Reversión, que en 1965 daría lugar a lo que hoy se conoce y practica como reverse mortgage. En Estados Unidos, la primera hipoteca inversa fue pactada en 1961 en favor de una viuda de un entrenador de fúbol americana y se ha seguido ofreciendo en el mercado financiero privado. En la década de los ochenta se discutieron en el Senado algunas iniciativas para que el gobierno se involucrara mediante un programa general para ayudar a las personas ancianas a mantener su vivienda pero obteniendo liquidez, garantizada por hipoteca. En 1988 se promulgó una ley que permite que el Estado Federal asegure estas operaciones, y al año siguiente se da el inicio a un plan supervisado por la Federal Housing Administration (FHA) y que se denomina Home Equity Conversion Mortgage, HECM. En 1998, este programa, que se había creado ad experimentum, ante el éxito alcanzado, se convierte en definitivo a través de la HUD Appropriations Act. Este programa estatal se mantiene vigente, con diversos ajustes (Ver sitio web ).

Del ámbito anglosajón la hipoteca inversa ha emigrado con éxito a países del sistema latino-continental. Así, por ejemplo, en Francia se aprobó la hipoteca inversa bajo la denominación de “prêt viager hypothécaire” y se introdujo en el Código del Consumo (art. 314) mediante la Ordenanza n° 2006-346 de 23 de marzo de 2006. Al año siguiente, se consagró en la legislación española a través de la Ley 41 de 7 de diciembre de 2007. La institución existe también en países como en Australia, Canadá, Dinamarca, Holanda, Japón, Noruega y Suecia. En 2013 se introdujo en el Estado de México (art. 7.1144 bis Código Civil del Estado de México, incorporado por Decreto Nº 87, de 7 de mayo de 2013).

Aunque la hipoteca inversa admite varias modalidades, la principal es aquella por la cual un propietario de un inmueble que sirve de residencia, que está ya en la tercera edad, puede obtener de una institución financiera una cantidad de dinero periódica durante lo que reste de su vida, constituyendo una garantía sobre la vivienda, para que al morir, la institución se pague de la totalidad de los recursos adelantados mediante la ejecución del inmueble, salvo que el o los herederos quieran retener la propiedad y se avengan a pagar el monto del crédito.

Se denomina hipoteca porque se trata de una garantía sobre inmuebles, que da derecho al acreedor a ejecutar el bien y a imputar el producto de la venta al pago del crédito. El calificativo de “inversa”, “invertida” o “reversible” procede de la comparación con el crédito hipotecario que permite adquirir una vivienda. En este último se pide el préstamo por una suma global (con la cual se adquiere el inmueble) y el deudor va pagando periódicamente el dividendo hasta conseguir finalmente alzar la hipoteca y gozar del dominio pleno de una vivienda. En cambio, en la hipoteca inversa se parte de un inmueble que ya ha sido adquirido (y que no tiene gravámenes) y el crédito se va otorgando al deudor por cuotas periódicas y sólo se determina en su monto global cuando se conoce el fallecimiento de esta persona.

Como se ve, la figura no tiene relación directa con las pensiones o jubilaciones. Da lo mismo que el beneficiario sea o no pensionado y qué monto de pensión recibe. Tampoco se trata de que a los ancianos se les vaya a arrebatar el inmueble que han logrado adquirir con los ahorros de toda su vida. La hipoteca inversa tiene como una de sus ventajas permitirle al adulto mayor gozar en vida del patrimonio inmobiliario que logró adquirir. Se evita, así, que se vea forzado a vender su casa para obtener un ingreso monetario que necesite por diversas causas, así como que los hijos los fuerzen a vender esa inmueble y los reciban como allegados en sus hogares o los internen en alguna residencia para ancianos. La hipoteca inversa mantiene al beneficiario como dueño de su casa con todos los derechos para seguir viviendo en ella por el resto de sus días. Los perjudicados son, por supuesto, los herederos, que perderán la perspectiva de adquirir gratuitamente la propiedad. Pero como estamos hablando de la sucesión hereditaria de adultos mayores cuya expectativa de vida es cada día más larga, lo más probable es que, al morir, sus herederos sean ya mayores de edad, tengan una posición económica consolidada y no necesiten el incremento patrimonial como el inmueble de su causante. Cuando se trate de matrimonios lo ideal es que la hipoteca reversible se contrate por toda la vida de cualquiera de los cónyuges, de manera que si uno de ellos fallece el otro pueda seguir viviendo en el inmueble familiar hasta su propia muerte.

Por cierto, una figura como ésta debe ser bien regulada y, muchas veces, necesitará un seguro o apoyo estatal, para que se cumplan sus objetivos de favorecer a las personas de mayor edad y no se preste para abusos. Por ello, seguramente, la propuesta visceralmente rechazada sólo permitía que la operación se financiara por un organismo público, como la Caja de Crédito Prendario.

Esperemos que lleguen tiempos mejores en los que la introducción de esta novedosa institución de ayuda la tercera edad, aplicable también a personas dependientes por discapacidad, pueda ser estudiada con la serenidad y la racionalidad que se merece.

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6 comentarios en “Hipoteca inversa”

  1. Sebastián Salinas Says:

    Mis más cordiales saludos gran maestro Don Hernan Corral. Me encuentro estudiando para mi examen de grado, y mientras estudiaba pensaba, los casos de simulación de compraventa con usufructo vitalicio, entre los padres y los hijos que nunca respetan el usufructo vitalicio, muchos ancianos que viven en asilos y los hijos viven en sus inmuebles, muchos ancianos que laboran toda una vida, y conservan hasta el último el bien más preciado que desde tiempo inmemoriales ha sido el más importante, sin poder beneficiarse de el cuando más lo necesitan,e hijos deseosos de hacerse propietarios de dichos inmuebles, que a la hora de morir terminan disfrutando ellos finalmente los inmuebles, en la mayoría de los casos, del producto de la venta de los inmuebles. Comi dejar atrás el gran problema de las comunidades hereditarias que se originan….. y sigo sumando conflictos jurídicos, que podrían llegar a ser interminable. Desde mi humilde perspectiva considero que la hipoteca inversa, solucionaria muchos problemas actuales relativos a la tercera edad y gente discapacitada, no habría mejor oportunidad para ellos que permitir esta figura jurídica para que gocen en vida lo que con tanto sacrificio les costó adquirir, de manera que se ponga fin a la precariedad de nuestros adultos mayores que cada día son la mayor población de nuesto país. Considero que más egoísmo existe en no permitirla, y continuar presenciando los abusos que se cometen frente a aquellas personas, evitando la posibilidad de un goce de su bien, permitiendo que otras personas disfruten de el, ya no sólo sus hijos que a título “gratuito” harán suyo el bien , sino cualquier persona que consumida con el materialismo y ansias de obtener un provecho hace mal uso del derecho existente ( compraventas, saneamiento por el DL2695 etc). A mi parecer, el derecho a pesar de ser utilizado en muchos casos sólo como un intrumento de utilidad económica , puede servir para grandes fines de carácter nobles, que dirigido de la manera correcta, con los resguardos necesarios puede permitir eliminar grandes problemas actuales, que para algunos no son importantes o simplemente no existen, como bien señala usted, la hipoteca inversa no es algo nuevo en el mundo jurídico, podría ser una gran figura jurídica en nuesta legislación vigente… Me causa angustia percatarme del egoísmo que existe, y la ignorancia que cada día nos consume.. Que personas que crean nuestras normas jurídicas y nos pseudo dirigen como sociedad, no tengan una visión largoplacista , ni piensen en contribuir en la legislación existente, y califiquen de “aberración ” figuras jurídicas que hace años tienen una aplicación en el common law, cuya experiencia de ellos nos podria decir que podría funcionar. Quizás estoy exagerado Don Hernan, pero desde mi corta vida jurídica, veo a al derecho siempre como un intrumento o medio para servir a los demás, más que un fin egoísta e individual. Muchas gracias por leerme y por su gran contribución a esta hermosa profesión que espero en los próximos meses ser digno de poder desempeñar.


  2. Estimado Profesor:

    Personalmente he dedicado mi Memoria de Prueba al estudio de la hipoteca in extenso, obviando esta temática por su amplia desregulación y exceder el ámbito meramente civil. Sin embargo, dediqué un tiempo a su estudio y, claramente, puedo concluir que no es una mala idea (entendiendo que se asemejará al sistema del Derecho Comparado), pero que ha sido, ciertamente, mal planteada (y dudo que se haya estudiado con la rigurosidad que merece). En efecto, ha sido aplicada en el extranjero sin mayores controversias, cumpliendo con la utilidad y fines buscados: aumentar la liquidez de quien grava con hipoteca su inmueble, gravamen que es soportado, a grandes rasgos, por la sucesión.

    Creo que la ignorancia ha sido superior en la temática que nos ocupa; pero, por fortuna, existen personas como Ud. que dedican su tiempo a desarrollar estos tópicos de profunda actualidad y con el rigor científico que merecen. Lamentablemente, es parte del grupo de los menos (incluso dentro del grupo “letrado”).

    A mi entender, este es un asunto que debe ser estudiado, analizado y propuesto con la mayor seriedad posible, siendo imperioso que se platee adecuadamente, mas no como ha ocurrido ahora, donde (y creo que allí se demuestra la desinformación respecto del tema) a penas suenan voces discordantes, los parlamentarios que motivan esta iniciativa se arrepienten y se desdicen de sus planteamientos. Ello es signo de la poca seriedad con que se toman el tema, movidos por algo más “viceral” que “racional”.

    Finalmente, literatura nacional y extranjera no falta, esperando que llegue a manos de quienes son los encargados legislar esta útil y novedosa temática.

    Saludos cordiales,

    Gustavo Westermeier Tuki.

    • hcorralt Says:

      Concuerdo plenamente con lo que señala. Efectivamente la hipoteca inversa no es una figura exclusivamente civil, y su implementación requiere de estudios y análisis financieros que la hagan viable y eviten sus riesgos. Me imagino que debiera ser algo como fue la llamada Ley de Leasing habitacional, que al parecer ha funcionado bastante bien.

  3. Julio López Says:

    Don Hernán:
    La nómina de países que usted menciona, en los que se aplica este sistema de hipoteca inversa, me hace pensar en la real aplicabilidad del concepto “Inversa” para nuestra realidad.

    En efecto los países que usted menciona tienen un factor más o menos común, el ingreso per cápita, o mejor aún, la distribución de los ingresos.

    Chile ostenta un título nada ilustre como para sentirnos orgullosos, ser sino el más, estar al menos entre los peores en la brecha existente en la distribución de la riqueza. Más del 70% de los ingresos mensuales se encuentran bajo los $ 500.000.- si nos referimos a los activos. naturalmente los ingresos caen abismantemente en el grupo etáreo pasivos.

    En tales circunstancias, el concepto de “Hipoteca Inversa” abrumadoramente será un viaje sin regreso, ya que obviamente el nivel de ingresos impediría la recuperación del activo y por tanto sería más representativo el concepto de “Hipoteca Perversa”, definición que no es antojadiza. Me explico:

    Con el sistema privado de pensiones existente en Chile, el cual atenta gravemente contra las políticas de estado destinadas a erradicar la pobreza, ya que se encarga de inyectar cada vez mayor número de adultos mayores pobres al mercado, evidentemente que la necesidad hará que al existir la posibilidad, en su desesperación por el estado de precariedad, los pensionados recurrirían a la hipoteca. El sediento, evidentemente, pero qué duda cabe que bajará al pozo.

    Honestamente cree usted que los familiares con el nivel de ingresos actuales podrá recuperar el bien raíz? Abrumadoramente no. Agreguemos a ello que en Chile no existe una cultura que a nivel individual sea muy proclive a los remates, por lo tanto cabe otra pregunta: ¿Quiénes sino las empresas inmobiliarias serán quienes se adjudiquen finalmente las propiedades para revenderlas usureramente? Porque tenemos otra realidad en nuestro país, la usura y la colusión está instalada hace ya bastante rato.

    Discrepo profundamente del argumento de que “Los” hijos fuercen a los padres adultos mayores a vender las propiedades y hacerlos vivir de allegados en sus hogares, o que los envíen a vivir en hogares de ancianos. El término “Los” representa una generalidad lo que en este caso en extremadamente impreciso. Si bien aquellas situaciones existen y cada cierto tiempo adquieren un grado de connotación, en términos empíricos son significativamente inferiores a los casos en que la situación es diametralmente opuesta, por lo que fundamentar una ley o simplemente un proyecto de ley bajo tales afirmaciones, sería una brutalidad.

    En síntesis: Si en nuestro país instaláramos un sistema como el existente en culturas y realidades económico- sociales y culturales tan diferentes a la nuestra, sería caer una vez más en la ingenuidad de querer instalar un modelo en una base donde cuyo molde no encaja. De ello ya tenemos bastante como continuar con dicha práctica. No quisiera caer en la simpleza, pero el transantiago es la representación más fidedigna y más cotidiana de ello.

    Atentamente:

    Julio López
    Planificador Social

    • hcorralt Says:

      Muchas gracias por sus comentarios. Efectivamente el nivel del ingreso y su forma de distribución pueden incidir en la aplicación de la hipoteca inversa, pero no me parece que sean impedimentos para consagrar la facultad, sino sólo para regularla con mucha atención.


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