Nueva ley de alzamiento de hipotecas

Conforme con el art. 2434 del Código Civil, la hipoteca, tanto como contrato como derecho real, se extingue junto con la obligación principal. Basta, entonces, con el pago de la obligación garantizada para que la hipoteca deje de subsistir. Pero como este hecho no le consta al Conservador de Bienes Raíces es preciso proceder a la cancelación de la inscripción de la hipoteca practicada en el Registro de Hipotecas y Gravámenes. Para ello el mismo Código Civil, dispone que basta la cancelación hecha unilateralmente por el acreedor solemnizada por escritura pública, de la cual se tomará razón al margen de la inscripción hipotecaria (art. 2434 inc. 4º).

Con la masificación de los créditos hipotecarios, sobre todo destinados a la adquisición de una vivienda, se ha hecho más agudo el problema de qué sucede cuando el crédito es pagado pero el acreedor se niega o retarda otorgar la escritura pública de cancelación. De este modo, no puede dejarse sin efecto la inscripción hipotecaria, lo que dificultará que el propietario pueda enajenar el inmueble o constituir una nueva hipoteca para caucionar otro crédito. La solución era que el deudor pidiera judicialmente la declaración de que la hipoteca se había extinguido, lo cual resulta costoso y poco accesible para el común de los ciudadanos.

Por ello, cuando se dictó la ley Nº 20.555, de 2011, la llamada Ley de Sernac Financiero, se incluyó en la Ley de Protección de Derechos de los Consumidores (ley Nº 19.496, de 1997), una norma que establecía la obligación del proveedor de créditos hipotecarios de proceder al alzamiento de las hipotecas: “Extinguidas totalmente las obligaciones caucionadas con hipotecas –señala la disposición–, el proveedor del crédito procederá a otorgar la escritura de cancelación de la o las hipotecas, dentro del plazo de quince días hábiles” (art. 17 D inc. 5º).

Esta norma, al parecer, no ha sido suficiente y ahora el Congreso aprobó la ley Nº 20.855, publicada en el Diario Oficial de 25 de septiembre de 2015 (Ver texto de la ley), para reemplazarla por siete nuevos incisos que se introducen en el art. 17 D de la Ley Nº 19.496 y que regulan minuciosamente esta obligación del proveedor de créditos hipotecarios. Además, la nueva ley modifica la Ley de Prenda sin Desplazamiento (contenida en el art. 14 de la Ley Nº 20.190), para dar análogas normas para esta última caución.

En este comentario nos limitaremos a las reglas introducidas para el alzamiento de las hipotecas, ya que las referidas a la prenda sin desplazamiento son meras adaptaciones a esta última garantía, que con razón se ha dicho no es más que una hipoteca mobiliaria.

Podemos clasificar las formas de alzamiento reguladas por la nueva ley en dos: la individual y la colectiva. A su vez, ambas pueden subclasificarse en alzamientos de hipotecas específicas y alzamientos de hipotecas generales.

En todos los casos, se impone al proveedor del crédito hipotecario la obligación de otorgar la escritura pública de alzamiento no sólo de la hipoteca sino también de los demás gravámenes y prohibiciones que se hayan constituido para fortalecer la garantía hipotecaria. Luego, debe ingresar la escritura en el Conservador de Bienes Raíces respectivo para “su inscripción”. Así dice la ley, pero debe entenderse que se ingresa para su subinscripción o anotación marginal a la inscripción que se cancela. Estas gestiones deben ser pagadas por el proveedor y no pueden ser imputadas al consumidor: la ley es clara al señalar que el proveedor debe cumplir con estas obligaciones “a su cargo y costo” (art. 17 D incs. 6º e inc. 7º). El plazo máximo para proceder a estas gestiones es de 45 días desde la extinción total de la deuda. Practicada la cancelación por parte del Conservador, el proveedor debe informar al deudor por escrito por cualquier medio físico o tecnológico idóneo dentro de los 30 días siguientes.

Estas normas se aplican primeramente al alzamiento individual de una hipoteca específica, esto es, aquella que garantiza una única y determinada obligación.

Si se trata del alzamiento individual pero ahora de una hipoteca general las normas cambian por la característica de esta forma de hipoteca que no está ligada a una específica o determinada obligación. Digamos de paso que la ley se refiere a lo que en la práctica se ha dado en denominar cláusula de garantía general hipotecaria, por la cual la hipoteca se constituye, no para garantizar una determinada obligación, sino para todas las obligaciones presentes o futuras que tenga una persona en favor del acreedor hipotecario. Hubo quienes sostuvieron que esta forma de hipoteca era nula por falta de objeto. La jurisprudencia se pronunció a favor de su validez por entender que basta que esté determinado el inmueble y que las obligaciones sean determinables. Vemos ahora que el legislador asume que se trata de un contrato de hipoteca plenamente válido.

La ley obliga primero al proveedor a comunicar al deudor que se han pagado íntegramente las deudas garantizadas por la hipoteca general, tanto en su calidad de deudor principal o accesorio (avalista, fiador o codeudor solidario). Para ello tiene un plazo de 20 días. La ley agrega “corridos” (art. 17 D inc. 7º) sin que se advierta la razón de esta calificación porque esta es la regla común de los plazos civiles (art. 50 del Código Civil). Una vez informado el deudor, este tiene ahora el derecho de pedir que el proveedor proceda a otorgar la escritura pública de alzamiento y requerir su subinscripción en el Conservador respectivo. El plazo de 45 días para efectuar estos trámites se cuenta ahora desde la solicitud del deudor.

Tratándose de una hipoteca general no es sencillo determinar cuándo se han pagado todas las obligaciones garantizadas ya que se incluyen en ella obligaciones futuras que a lo mejor todavía no han surgido pero que el deudor quisiera asumir con cargo a esa garantía. También es difícil que el acreedor pueda saber que las obligaciones se han extinguido de una manera diversa a la del pago. Por ello, el art. 17 D inc. 8º permite que sea el deudor quien tome la iniciativa y proceda a solicitar al proveedor el alzamiento de la hipoteca general en cuanto no existan obligaciones pendientes caucionadas por esta garantía. Se trata de un derecho que el proveedor no puede objetar alegando que el deudor podría obtener nuevos créditos en el futuro y utilizar esa garantía general. Por eso, la ley señala que el deudor podrá también conservar la vigencia de la garantía general “a su sola voluntad”. Con ello, entendemos que no puede el acreedor hipotecario cancelar la hipoteca unilateralmente señalando que no hay deudas pendientes y que no concederá nuevos créditos con cargo a esa garantía.

Finalmente, la ley señala que estos alzamientos podrán hacerse en forma colectiva, es decir, incluir en una sola escritura pública con un listado de las hipotecas y gravámenes con la individualización de sus inscripciones conservatorias. Los notarios y conservadores no pueden negarse a autorizar (la ley añade erróneamente “y otorgar”) las escrituras públicas o practicar las inscripciones, sin perjuicio de cobrar los honorarios que les correspondan, los que serán de cargo del proveedor. Se aclara que la negativa a practicar la cancelación respecto de una o más gravámenes contenidos en el listado, no impide que el Conservador dé curso a las demás. El plazo que se concede a este funcionario para proceder a las subinscripciones es de 10 días desde el ingreso de la escritura en su oficio.

En caso de que un proveedor se niegue a proceder a los alzamientos a los que está obligado según esta ley, el deudor puede solicitar que ellos se decreten judicialmente, demandando ante “el tribunal competente” (art. 17 D inc. 11º). Conforme al art. 50- A de la ley Nº 19.496, el tribunal competente será el Juez de Policía Local que ejerza jurisdicción en el lugar donde se celebró el contrato de hipoteca.

Hay que aclarar, finalmente, que estas normas no se aplican a todo acreedor hipotecario, sino sólo a aquellos que son proveedores de servicios financieros pactados mediante contratos de adhesión, ya que a ellos se refiere el encabezamiento del art. 17 D donde se insertan las nuevas reglas. Con todo, el nuevo inciso 12º de la norma aclara que estas obligaciones se aplicarán también a los cesionarios de los créditos hipotecarios, lo que, pensamos, se aplicará aunque el cesionario no sea proveedor de servicios financieros.

La reforma legal entra en vigencia en el plazo de 120 días desde su publicación en el Diario Oficial, lo que ocurrirá el 23 de enero de 2016 (art. 1º trans).

Por cierto, las normas se aplicarán a las hipotecas y prendas sin desplazamiento constituidas después de esa fecha. No obstante, la ley prevé, en sus artículos transitorios, que también se aplicarán a los créditos que se hayan contraído antes pero se paguen con posterioridad a la entrada en vigencia. Para los que se han pagado antes de la entrada en vigencia se dan reglas especiales para imponer también el alzamiento a su cargo a los proveedores en determinados plazos que se fijan para ellos (art. 2º transitorio).

Veremos cómo funciona esta nueva regulación, que es de esperar vaya en provecho de los usuarios de servicios financieros y haga más expedito y seguro el trámite de alzamiento de estas cauciones. También para que se evite que se mantengan inscritas hipotecas que no están cumpliendo ninguna función práctica.

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7 comentarios en “Nueva ley de alzamiento de hipotecas”


  1. Estimado Profesor:

    Como es propio de su estilo, explica de una manera simple y clara esta nueva modificación legislativa. Simplemente le doy las gracias por haberse referido al tema y por aceptar la propuesta que hice en su oportunidad, pues siempre es interesante tener a la vista la opinión que Ud. pueda emitir al respecto.

    En lo que a mi respecta, pues soy contrario a la fórmula de la “cláusula de garantía general hipotecaria”, pero no puedo desconocer que la legislación especial, como la Ley 19.496, por ejemplo, e incluso el mismo Arancel de los Notarios Públicos (Decreto Exento 587) reconocen expresamente la existencia (y validez) de esta figura, la que no ha estado libre de controversias en el Foro.

    Saludos cordiales,

    Gustavo Westermeier Tuki.

    • hcorralt Says:

      Los argumentos a favor de la nulidad eran fuertes. El profesor José Joaquín Ugarte tiene un artículo en el que defiende firmemente esta posición. Pero es claro que el legislador la ha ido refrendando. A los ejemplos que menciona hay que agregar la Ley de Prenda sin Desplazamiento que también habla de garantía general. Saludos.

  2. Daniel Magoia Says:

    Sr Hernan Corral tengo una hipoteca hecha por el fisco que se canselo con el pago a la DGR córdoba en el 2012 y el procurador se demora para mandar el oficio al registro de la propiedad ya que este tramite debe pasar por el juez quien también no firma ¿Hay algun plazo fijado por el código civil para que se levante la hipoteca ? ¿ Que podría hacer yo para agilizar el levantamiento? Atte saludo a Ud y desde ya muchas gracias Daniel Magoia


  3. Y en los medios nadie se pronuncia, estamos a 26/01/2016

  4. Valeska Says:

    Hola, gracias por su articulo, muy bueno.
    Llamé a una empresa de servicios financieros con la cual tengo en prensa una camioneta, la terminé de pagar a principios de febrero de este año y me dicen que son 45 días HABILES, por lo que el tramite durara aprox. 3 meses, ¿que puedo hacer para apurar el proceso?, entiendo que son, ¿45 días hábiles?. Si ellos son quienes tienen que levantar la prenda y me dan esa información, que puedo hacer para que cumplan los plazos que la ley establece. Entendiendo que son días corridos. Gracias.

    • hcorralt Says:

      Claramente el plazo de 45 días es de días corridos. Aunque la ley no lo dice pienso que, al igual que en el caso de las hipotecas, el deudor puede reclamar al Sernac.


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