¿De quién es la plaza de Paine?

La Municipalidad de Paine hizo noticia esta semana después de que su Alcalde y el Ministro de Bienes Nacionales denunciaran que la actual plaza de armas de esa localidad no es de propiedad municipal sino que pertenece a la Fundación Cema Chile, cuya Presidenta sigue siendo la mujer del fallecido general Augusto Pinochet, doña Lucía Hiriart.

Hay que recordar que dicha institución tiene sus orígenes en una iniciativa de la cónyuge del General Carlos Ibáñez del Campo, doña Graciela Letelier, quien en su calidad de primera dama consiguió que se reunieran una serie de agrupaciones de ayuda social, especialmente centros de madres, bajo una nueva entidad denominada “Fundación de Beneficencia Graciela Letelier de Ibáñez. Ropero del Pueblo”. La fundación obtuvo personalidad jurídica el 22 de julio de 1954. En 1958 se restructuró como una fundación de derecho privado presidida por quien ocupara el rol de primera dama de la Nación. Durante el gobierno del Presidente Frei Montalva y bajo la dirección de su señora, doña María Ruiz Tagle, la institución tuvo un fuerte auge y reclutó socias de centros de madres de todo el país. En 1971 se reformaron nuevamente sus estatutos y ahora bajo la presidencia de doña Hortensia Bussi de Allende se la denominó “Ropero del pueblo. Coordinadora de Centros de Madre”, con el acrónimo de COCEMA. En 1974 se introduce una nueva reforma y se establece que su nombre será CEMA Chile, siendo su consejo integrado por las cónyuges de los miembros de la Junta Militar que había asumido el gobierno después de la ruptura constitucional de 1973. En 1981, una nueva modificación de estatutos estableció que la Presidente de la institución sería la cónyuge del Comandante en Jefe del Ejército. Finalmente, por D. Sup. Nº 508, de 1997, se aprobó la última reforma de estatutos por la cual, según las notas de prensa, se consignó que el cargo de Presidenta Nacional recaerá en la voluntaria que haya ocupado ese cargo anteriormente o el de vicepresidenta por más de diez años. Su cargo dura cuatro años y es renovable.

El inmueble que hoy es la plaza de armas de Paine es parte de un terreno de 9.227 m2 que fue cedido por el Fisco a CEMA Chile por un decreto supremo, emitido conforme al D.L. 1939, el 21 de abril de 1986. Más adelante, el terreno fue subdividido en dos lotes: uno de casi 4.000 m2 y otro de aproximadamente 6.400 m2. La subdivisión se habría realizado para que en el lote menor se construyera una sede de la Fundación, y el otro lote, de mayor superficie, fuera destinado a conformar la plaza principal de la localidad, no obstante lo cual nunca se realizó la transferencia. A pesar de ello la Municipalidad ocupó el terreno y lo convirtió en la actual plaza de armas. El año 2012 el Municipio invirtió 30 millones de pesos en una remodelación. En ese mismo año, gracias a un aviso de remate por no pago de contribuciones, se advirtió que el terreno no estaba inscrito a nombre del Municipio en el Conservador de Bienes Raíces de Buin y que seguía perteneciendo a CEMA Chile. Comenzaron entonces gestiones de las autoridades municipales para comprar la propiedad a la fundación, las que no han fructificado porque no ha habido acuerdo en el precio. Entre tanto, el año 2004, la Fundación vendió el otro lote a la Iglesia Evangélica Pentecostal.

Desde el punto de vista civil, el caso ofrece aspectos interesantes en cuanto a la accesión y a la prescripción adquisitiva.

Al efectuar la Municipalidad construcciones con recursos propios en suelo ajeno, estaremos ante un caso de accesión de inmueble a inmueble de la que trata el art. 669 del Código Civil. En principio, como lo accesorio sigue la suerte de lo principal, las obras pasan al dominio del dueño del terreno, en este caso de Cema. Pero hay que distinguir si las construcciones se hicieron sin conocimiento o a ciencia y paciencia del propietario. En el primer caso –si el dueño no supo–, puede elegir entre indemnizar a quien edificó mediante las reglas de las prestaciones mutuas de la acción reivindicatoria u obligarle a que le pague el justo precio del terreno más los intereses legales por el tiempo en que lo tuvo en su poder. En cambio, si las obras se hicieron con conocimiento y tolerancia del dueño (a ciencia y paciencia), para recuperar el inmueble el propietario debe pagar el valor de lo edificado.

Esta última regla es la que debiera ser aplicable en el caso ya que la implementación y remodelación de una plaza es algo que difícilmente no habrá sido conocido por los administradores de Cema Chile. La Municipalidad, por lo tanto, tendría derecho a retener la plaza, mientras Cema no pague el valor de las construcciones, que a falta de acuerdo deberá ser fijado por el juez.

La otra alternativa que podría explorarse es que la Municipalidad alegue haber adquirido el inmueble por prescripción. Es efectivo que el art. 2505 del Código Civil dispone que “Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo”. Sin embargo, hay opiniones doctrinales que sostienen que ello se aplica sólo a la prescripción ordinaria, de modo que el poseedor material podría adquirir por prescripción extraordinaria de diez años, para la cual no se necesita título alguno (art. 2510). La jurisprudencia también ha forjado la idea de que las llamadas “inscripciones de papel” no pueden prevalecer contra la posesión material. Esto podría dar alguna posibilidad a la alegación de la Municipalidad de haber adquirido el inmueble por prescripción extraordinaria. Para ello habría que precisar la fecha desde la cual el municipio entró en posesión del terreno para determinar si han transcurrido los diez años exigidos por el art. 2510 del Código Civil. Pareciera que ello sucedió desde que se aprobó la subdivisión del inmueble, pero las notas de prensa no precisan la fecha en que esto se verificó.

Suponiendo que hubieran pasado diez años desde esa fecha hasta el año 2012, la alternativa podría tener el inconveniente de que Cema Chile podría alegar que la prescripción fue renunciada tácitamente por la Municipalidad. Según el art. 2494 del Código Civil la prescripción puede ser renunciada tanto expresa como tácitamente, aunque sólo después de cumplida. Agrega que “Renúnciase tácitamente, cuando el que puede alegarla manifiesta por un hecho suyo que reconoce el derecho del dueño…”. El Código da como ejemplo el hecho de que el poseedor arriende la cosa al dueño. Pero obviamente las posibilidades no se agotan en ese caso y puede haber otros hechos por los cuales el prescribiente reconozca el dominio ajeno. Nos parece que ello podría también suceder si, como en el caso que comentamos, el prescribiente ofrece comprar la propiedad al dueño. En el comunicado de la Municipalidad de Paine se señala textualmente que cuando se descubrió que la plaza estaba a nombre de CEMA, “el Municipio se reunió el 26 de junio del 2012, con el director administrativo de CEMA Chile, Julio Véjar, donde se presentaron los documentos pertinentes demostrando que fue cedido el terreno al municipio. En ese momento se negaron a entregar la plaza, pero se acordó una pronta negociación. Meses después el municipio se vio obligado a realizar una primera oferta debido a que el terreno estaba debidamente inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de Buin en nombre de Cema Chile. La oferta fue rechazada y la fundación solicitó pagar el valor comercial del terreno, cercano a los $600 millones de pesos. Costo muy lejano a lo que podría cancelar una institución pública. Por ende, en julio del 2015 se les informó a la Fundación que podrían cancelar el avalúo fiscal, valor que no excede los $139 millones de pesos. Pero ante esta propuesta, CEMA Chile respondió que podrían concretar la venta a un valor de $210 millones (aproximadamente) (http://www.paine.cl/comunicado-la-plaza-de-armas-es-de-todos-los-paininos/)”. Todas estas tratativas no pueden sino significar que el Municipio habría renunciado al beneficio de la prescripción adquisitiva, de modo que ya no podría alegarlo judicialmente. No podría señalarse, en contra, que dicha renuncia no se aplica a los organismos públicos ya que el mismo Código Civil se encarga de advertirnos que “Las reglas relativas a la prescripción se aplican igualmente a favor y en contra del Estado, de las iglesias, de las municipalidades, de los establecimientos y corporaciones nacionales, y de los individuos particulares que tienen la libre administración de lo suyo” (art. 2497, énfasis añadido).

Pareciera, en consecuencia, que la mejor solución, desde el punto de vista civil, sería continuar las negociaciones para acordar una compraventa, a lo mejor, utilizando la modalidad que permite el art. 1809 del Código Civil, de encomendar a un tercero, (que podría ser una institución o persona jurídica), la función de determinar cuál el precio más adecuado, atendidas las circunstancias singulares de este curioso caso.

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