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Inmueble regularizado por el D.L. 2695 y sociedad conyugal

19 marzo, 2017

Un exalumno ha consultado mi opinión sobre una situación que afecta a un cliente suyo: después de haber comprado a una mujer un bien inmueble adquirido por ésta conforme al D.L. Nº 2695, de 1979, que permite la regularización de la posesión de la pequeña propiedad raíz, al intentar inscribir el inmueble a nombre del comprador, el Conservador de Bienes Raíces se habría opuesto por cuanto en su concepto, al haber sido adquirido a título gratuito durante la vigencia de la sociedad conyugal, el inmueble sería bien propio de la mujer, y su administración corresponde al marido según los arts. 1749 y 1754 del Código Civil.

Antes de analizar el punto específico, dejemos constancia que la adquisición del dominio mediante el procedimiento regulado por este decreto ley se produce a través de una prescripción adquisitiva de muy corto tiempo: un año a contar de la inscripción en el Registro de Propiedad de la resolución administrativa que reconoce la posesión material del inmueble por parte del o la solicitante.

Para determinar si un bien entra o no en el patrimonio de la sociedad conyugal se toman en cuenta su naturaleza mueble o inmueble, si la adquisición fue a título oneroso o gratuito y si ella ocurrió estando vigente la sociedad conyugal. Como en estos casos se trata de inmuebles, el análisis se limita a los otros dos factores. Para muchos autores, la prescripción es un modo de adquirir a título gratuito ya que no supone una contraprestación. Si esto lo aplicamos a la sociedad conyugal, obtenemos que el inmueble adquirido por prescripción siempre sería bien propio sin distinguir la fecha de su adquisición: si fue antes de la sociedad, se tratará de un bien aportado que no ingresa al haber social; si la adquisición se hace durante la sociedad, al tratarse de un bien raíz adquirido a título gratuito, igualmente será considerado bien propio del cónyuge prescribiente. Pero esto choca frontalmente con lo dispone el art. 1736 Nº 1 del Código Civil. Esta norma, en general, dispone que la fecha de la adquisición debe computarse según la data del título de la adquisición y no del modo. Como ejemplo señala: “No pertenecerán a la sociedad las especies que uno de los cónyuges poseía a título de señor antes de ella, aunque la prescripción […] con que las haya hecho verdaderamente suyas se […] verifique durante ella”. La norma nos dice, entonces, que cuando se trata de prescripción la fecha de la adquisición debe contarse no desde que se completa el plazo legal de la prescripción sino desde que se inicia la posesión; en suma que la prescripción opera con efecto retroactivo. Por esta razón, si uno de los cónyuges comienza a poseer antes del inicio de la sociedad conyugal y el plazo se completa durante ésta, se entiende que lo adquirió antes de la sociedad y se trata de un bien aportado, que al ser inmueble es considerado bien propio y no social. Pero, además, indirectamente, la norma nos dice que el bien será social si la posesión tiene su inicio después de contraído el matrimonio con sociedad conyugal y el plazo se completa durante o después de ella. Si se sostuviera que el modo prescripción es siempre a título gratuito, la regla devendría en superflua.

De allí que Alessandri, seguido y profundizado recientemente por una ponencia del profesor Juan Andrés Orrego en las Jornadas Nacionales de Derecho Civil (Estudios de Derecho Civil X, Thomson Reuters, 2015, pp. 207-214), sostenga que, al menos para estos efectos, la prescripción debe considerarse a título gratuito u oneroso según lo sea el título de la posesión que dio lugar a la prescripción.

La Corte Suprema en algunos fallos ha dicho sencillamente que todo inmueble adquirido por prescripción durante la sociedad conyugal ingresa al haber social absoluto y no al haber propio del prescribiente, por lo que si el marido regulariza por el D.L. 2695 un bien raíz ese inmueble es social si la inscripción de la resolución administrativa que concede la posesión regular ha ocurrido vigente la sociedad conyugal (C. Sup. 12 de noviembre de 2014, rol Nº 2554-2014; C. Sup. 30 de septiembre de 2014, rol Nº 13561-2013).

Por nuestra parte, pensamos que respeta mejor el sistema de la sociedad conyugal el que se distinga según el título gratuito u oneroso de la posesión. En el caso de regularización por el D.L. 2695 esto se determinará al examinarse los antecedentes presentados por el solicitante para justificar su posesión material. Si invoca una compraventa o una promesa de compraventa, estaremos ante un título oneroso; si alega que el terreno le fue entregado en donación o como herencia, tendremos un título gratuito. Si la posesión se inicia durante la sociedad conyugal, en el primer caso, el inmueble pertenecerá al haber social y el otro cónyuge tendrá derecho a la mitad de la propiedad cuando la sociedad deba liquidarse; en el segundo caso – posesión con título gratuito– será un bien propio que pertenecerá en forma exclusiva al cónyuge que obtuvo la regularización.

Este esquema viene a alterarse si quien solicita la regularización es la mujer. En tal caso, el art. 37 del D.L. 2695 dispone, como regla especial, lo siguiente: “La mujer casada se considerará separada de bienes para los efectos de ejercitar los derechos que establece esta ley en favor de los poseedores materiales, y para todos los efectos legales referentes al bien objeto de la regularización”.

La norma presupone dos ámbitos de aplicación: uno, el referido a la capacidad de la mujer para solicitar, gestionar y obtener a su nombre la regularización del inmueble conforme a esta normativa, inscribirlo en el Conservador de Bienes Raíces y adquirirlo por prescripción. Otro, distinto, es el régimen legal al que debe sujetarse ese bien una vez ya adquirido por la mujer en cuanto a los distintos patrimonios de la sociedad conyugal y a las facultades para administrar o disponer del referido inmueble. Para ambos casos la norma nos indica que la mujer “se considerará separada de bienes”.

Para el primer ámbito de aplicación (capacidad de la mujer), la referencia podría ser suficiente en el sentido de disponer que la mujer puede actuar sin necesidad de la autorización o consentimiento de su marido. En realidad, después de la reforma del Código Civil efectuada por la ley Nº 18.802, de 1989, que eliminó la incapacidad relativa que afectaba a las mujeres casadas en régimen de sociedad conyugal, la norma ha devenido en irrelevante, porque si ella no existiera igualmente la mujer será considerada plenamente hábil para realizar este tipo de acto jurídicos, ahora conforme a las reglas generales.

En cambio, en el segundo ámbito de aplicación (estatuto o régimen del bien adquirido), la norma sí tiene utilidad, ya que por ella sabemos que el bien raíz regularizado no entrará al haber social aunque la posesión que justificó su adquisición estuviera fundada en un título oneroso. Lamentablemente, la norma es técnicamente deficiente porque se limita a decir que la mujer se considerará “separada de bienes”, pero sin especificar qué tipo de separación es la que cabe aplicar.

Obviamente, se trata de una separación legal parcial (que se limita al inmueble regularizado) pero queda la duda de si estaremos frente a la separación como la que produce el patrimonio reservado del art. 150 del Código Civil o la separación que se da cuando se dejan bienes a título gratuito a la mujer con la condición de que el marido nos los administre del art. 166 del mismo Código. La distinción tiene importancia para saber si se exigirá o no a la mujer la renuncia a los gananciales para que el bien pueda permanecer en su dominio exclusivo después de la disolución de la sociedad conyugal. Esa exigencia se da en el caso de separación legal parcial del art. 150, pero no en cuanto a los bienes del art. 166, aunque sí a sus frutos. Otra posibilidad es pensar que estamos a un tercer tipo de separación legal parcial no regulado por el Código Civil y que se regiría por sus propias reglas. Pero en tal caso el problema sólo se traslada y se convierte en decidir si se aplican, ahora analógicamente las reglas del art. 150 o las del art. 166.

Lo insólito de todo esto es que originalmente el art. 37 no contenía esta ambigüedad, ya que se remitía expresamente al art. 150 del Código Civil. Su texto señalaba: “La mujer casada se considerará separada de bienes en los términos del artículo 150 del Código Civil para los efectos de ejercer los derechos que establece esta ley en favor de los poseedores materiales”. La alusión desapareció por la reforma que hizo la ley Nº 19.455, de 25 de mayo de 1996. La idea de modificar el art. 37, fue producto de una indicación sustitutiva del Ejecutivo a un proyecto de ley presentado por el senador Andrés Zaldívar en 1994, pero consistía en agregar que la mujer se consideraría separada de bienes conforme al art. 150, no sólo para ejercer el derecho a regularizar un bien raíz sino “para todos los efectos legales referentes al bien objeto de la regularización”. Así fue aprobado el proyecto por el Senado. Quedaba claro entonces que el estatuto que se aplicaría al bien regularizado era el del patrimonio reservado. Pero en segundo trámite, en la Comisión de Recursos Naturales de la Cámara se acordó además suprimir en el art. 37 la referencia al art. 150 del Código Civil. El Informe de la Comisión no entrega luces sobre cuál fue el propósito de esta eliminación; sólo nos dice en general que “la sustitución [del art. 37] se funda en el hecho de que la tendencia actual es dar plena capacidad a la mujer casada” (Informe de 4 de abril de 1995). Más adelante, esta alteración introducida por la Cámara, será aceptada por el Senado sin mayor discusión, y así se convirtió en ley.

Tratando de salvar la torpeza de esta supresión habría que convenir que el legislador no quiso que se aplicara al bien regularizado por la mujer casada en sociedad conyugal el estatuto de la separación legal parcial regulada por el artículo 150 del Código Civil y que, no habiendo otra separación legal parcial más que la del art. 166 del mismo Código, la regularización originará un nuevo supuesto de este tipo de separación legal parcial. El inmueble pertenecerá a la mujer sin que pueda exigírsele que repudie los gananciales para que mantenga el dominio. La mujer, por tanto, puede enajenar o gravar el inmueble por sí sola, sin necesidad de autorización del marido o de la justicia en subsidio. No se trata de un bien propio administrado por el marido, sino de un bien separado de la mujer que se rige por el art. 166 del Código Civil.

Por cierto, y como hace ver el profesor Orrego en el trabajo que citamos más arriba, esto da lugar a una diferencia entre la regularización que hace el marido y la regularización que obtiene la mujer, si el título de la posesión es oneroso. Mientras el marido deberá compartir la propiedad del inmueble con su mujer (el inmueble ingresa al haber absoluto de la sociedad), la mujer no lo compartirá con su marido, y lo hará propio de manera exclusiva. Si se justifica o no esta diferencia podría ser materia de otro comentario, en todo caso el desequilibrio sería menos grave si, como preveía el texto original, se aplicara en estos casos el estatuto de los bienes reservados del art. 150 del Código Civil.

“Colusión del confort”, contrato por cuenta de quien corresponda y fideicomiso

5 marzo, 2017

La Compañía Manufacturera de Papeles y Cartones, CMPC, que se autodenunció por haberse coludido con sus competidoras en el mercado del papel tissue, lo que periodísticamente se ha llamado el caso de la “colusión del confort”, el jueves 2 de marzo de 2017 informó que había depositado en el Banco Estado una cantidad equivalente en pesos a 150 millones de dólares (97 mil 647 millones de pesos) destinada a indemnizar a los consumidores perjudicados por esa conducta anticompetitiva. El monto, que según los cálculos permitiría cobrar 7.000 pesos a cada chileno mayor de edad, fue fijado en un acuerdo extrajudicial alcanzado en una mesa de mediación colectiva liderada por el Servicio Nacional del Consumidor y en la que participaron dos organizaciones de consumidores: Conadecus y Odecus.

La medida sorprendió porque se estaba a la espera de una decisión judicial en el sentido de aprobar el acuerdo, lo que parecía haberse dificultado por no estar claro cuál es el tribunal competente.

Para cumplir con los plazos establecidos en el acuerdo, a pesar de la demora en la ratificación judicial, CPMC decidió efectuar un depósito a plazo a 32 días, renovable y que genera intereses. La empresa ha declarado que los intereses que se acumulen incrementarán el depósito para aumentar las indemnizaciones y no retornarán de manera alguna a su patrimonio.

Inmediatamente surgió la inquietud por si los perjudicados podían ya retirar esos dineros, ante lo cual el Banco Estado, mediante un comunicado de prensa, aclaró que esa institución no tomó parte del acuerdo y que éste no ha sido ratificado por los tribunales, por lo que entiende que se trata de un depósito a plazo como cualquier otro: “cabe precisar –continúa el comunicado­– que Banco Estado no forma parte del acuerdo suscrito y no cuenta con ninguna facultad o mandato para hacer uso de recursos que, en estricto rigor, pertenecen a la propia empresa CMPC. En el caso particular de la operación realizada por esta empresa en este banco, es importante considerar que se trata de una inversión que, con los respectivos intereses, le será reintegrada a ella en el plazo establecido, tal como Banco Estado hace con cualquiera de sus clientes”.

A pesar de esta declaración, parece claro que no estamos frente a un simple depósito de un cliente del Banco Estado, porque, aunque CMPC no haya dado expresamente instrucciones, es pública y manifiesta la intención de esta última de despojarse de este dinero y destinarlo a los perjudicados por la colusión que se determinen conforme al acuerdo con el Sernac. Al aceptar el Banco el depósito, hemos de entender que ha consentido en la modalidad bajo la cual se le entregó el dinero.

La figura contractual se asemeja a dos formas de contratos que no han sido acogidas expresamente por nuestro Código Civil, pero que son admisibles sobre la base del principio de la autonomía privada. Se trata del contrato por persona a nombrar y del contrato por cuenta de quien corresponda. Por el primero, una persona celebra un contrato con otra, pero reservándose el derecho para designar por un acto posterior a la o las personas que, al sustituirla como parte, asumirán los derechos y obligaciones del contrato de manera retroactiva. En el contrato por cuenta de quien corresponda, se celebra un contrato en el cual una de las partes no es determinada pero en el que se establecen los requisitos o procedimientos que servirán para determinarla. La distinción entre ambas figuras se centra en que en el primer caso el contratante que va a ser sustituido es parte del contrato, mientras que en el segundo quien actúa para que se celebre el contrato es más bien una parte formal pero no sustancial. Otra diferencia es que en el primero el nuevo contratante puede designar o no a su reemplazante (es una facultad), mientras que en el segundo una vez celebrado el contrato la parte incierta vendrá a ser determinada con independencia de la voluntad del partícipe que gestó la celebración del contrato (cfr. López Santa María, Jorge, Los contratos. Parte general, Thomson Reuters, 5ª edición, Santiago, 210, pp. 183-187).

A nuestro juicio, el depósito de CMPC se asemeja más a un contrato por cuenta de quien corresponda que a un contrato por persona a nombrar, ya que es claro que se ha hecho para cumplir el acuerdo con el Sernac, donde se establece la forma en la que se determinarán los consumidores que podrán retirar su parte del dinero depositado, por los mecanismos que en definitiva se establezcan. De esta manera, CMPC no es parte sustancial del contrato de depósito sino más bien un partícipe meramente instrumental. Conforme con esto, y contrario a lo que manifiesta Banco Estado, la empresa depositante no tendría derecho a retirar los dineros ni sus intereses, ni total ni parcialmente.

Más compleja es la situación respecto de terceros y si pensamos en el hipotético supuesto de un acreedor de la empresa que pidiera el embargo de los fondos depositados. El contrato por cuenta de quien corresponda no es oponible a un tercero que no ha participado en su celebración, por lo que el depósito sigue estando en el patrimonio (como crédito) de CMPC.

Ante este tipo de casos se echa en falta una regulación más amplia y actualizada de la institución del fideicomiso, que en nuestro Código Civil está regulada minuciosamente en sus arts. 732 y siguientes. La definición del art. 733 podría calzar perfectamente con la figura del depósito con fines de indemnización de los perjudicados en la colusión: “se llama propiedad fiduciaria aquella que está sujeta al gravamen de pasar a otra persona, por el hecho de verificarse una condición”. El que tiene la propiedad bajo el gravamen es el propietario fiduciario mientras que aquel que se haría dueño de la cosa si la condición se cumple es el fideicomisario. Además, existe un constituyente que establece el fideicomiso por acto entre vivos o por testamento. En el caso que comentamos, el constituyente sería CMPC; el propietario fiduciario, Banco Estado y los fideicomisarios, los consumidores que adquirirán el derecho a su parte en el depósito una vez que se cumplan las condiciones que permita identificarlos.

Sin embargo, nuestro Código limita la constitución de fideicomiso a ciertos objetos: la totalidad o la cuota de una herencia o uno o más cuerpos ciertos (art. 734 CC). No se admite el fideicomiso de dinero por tratarse de cosa genérica, por lo que no sería aplicable en el caso. Además, si se considerara que el depósito fuera una especie o cuerpo cierto en cuanto crédito, no ha sido constituido por instrumento público como lo exige el art. 735 inc. 1º del Código Civil.

Es cierto que el fideicomiso romano ha sido utilizado con mejor eficacia por los países de Common Law que han construido la célebre institución del trust. Pero son muchos los países de tradición codificada que han dictado leyes especiales o han modificado sus Códigos, para crear un fideicomiso más flexible y funcional a las necesidades de la economía.

En Chile, sólo tenemos las comisiones de confianza bancarias y últimamente el llamado “fideicomiso ciego” para evitar conflictos de intereses en cargos públicos. Pero ambas modalidades no son propiamente fideicomisos porque no implican transferencia de la propiedad, sino una relación de comisión o mandato. Una regulación del fideicomiso propiamente tal, como se le entiende en el Derecho civil moderno, es todavía una tarea que nuestro legislador tiene pendiente.

Superluna

20 noviembre, 2016

La noche del 14 de noviembre de 2016 fue más iluminada que lo normal. Ocurrió lo que los medios han dado en llamar la “superluna”, ya que nuestro satélite natural se mostró en una más amplia y brillante dimensión. El fenómeno se produce cuando coincide la luna llena o nueva con la menor proximidad de la Luna a la Tierra en su órbita elíptica (perigeo). En realidad, superlunas se dan tres o cuatro veces al año. De hecho la próxima superluna está prevista para el 14 de diciembre próximo. Pero no todas las superlunas tienen la misma intensidad. Por ello se ha dicho que la superluna del 14 de noviembre sólo volverá a repetirse el 25 de noviembre de 2034.

La atención que se ha dado en todo el mundo a este acontecimiento astronómico nos ha hecho inquirir qué hay de cierto en aquello de que un abogado habría inscrito a su nombre la Luna en el Conservador de Bienes Raíces de Talca, y que a su muerte la habría legado al pueblo chileno. Incluso se señala que en 1969 el Presidente Nixon, a través del embajador de Estados Unidos en Chile, le habría solicitado autorización para que los astronautas del Apolo 11 pudieran pisar el suelo lunar. Como puede verse en una búsqueda en internet, efectivamente existió este abogado, cuyo nombre fue Jenaro Gajardo Vera y que llegó a ser entrevistado por don Francisco en su programa de TV, Sábados Gigantes. Parte de la entrevista se encuentra en youtube:

Por lo que se advierte de las nutridas referencias al dueño talquino de la luna, incluida una entrada en wikipedia (Ver texto), el abogado Gajardo Vera pretendió utilizar las normas del Código Civil y del Reglamento del Conservador de Bienes Raíces que permiten el registro de una propiedad raíz que no ha sido antes inscrita. Pero la historia que se relata tiene varias inconsistencias desde el punto de vista jurídico: en primer lugar, el documento que se exhibe como título de la propiedad inscrita no es ni una escritura pública ni la copia de una inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. Parece ser más bien una copia certificada con fecha el 4 de octubre de 1989 por la Archivera Judicial Hilda Aguirre del Real, de un instrumento privado redactado y firmado con fecha 23 de septiembre de 1954 por Gajardo y que ha sido luego protocolizado. El texto es el siguiente: “JENARO GAJARDO VERA, abogado, poeta, es dueño desde antes del año 1857, uniendo su posesión a la de sus antecesores del astro, satélite único de la Tierra, de un diámetro de 3.475,99 kilómetros, denominado Luna, y cuyos deslindes por ser esferoidal son: Norte, Sur, oriente y poniente: espacio sideral. Fija su domicilio en calle 1 oriente 1270 y su estado civil es casado. Talca. (Firma) Jenaro Gajardo Vera/Carné 1.487.45-K Ñuñoa/Rut Nº 147.174-05 Talca, 25 de septiembre de 1954”:

Como se ve, es una declaración del mismo Gajardo, que ni siquiera aparece autorizada ante Notario. El hecho de que haya podido sacarse una fotocopia certificada por la Archivera Judicial nos sugiere que puede tratarse de un instrumento privado protocolizado en el Protocolo de un notario que, después del plazo legal, ha llegado al Archivo Judicial. Según la tradición el escribano habría sido el notario de Talca, César Giménez Fuenzalida. En seguida, la historia cuenta que el auto-declarado dueño de la luna habría inscrito la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces tras unos avisos que habría publicado en el Diario Oficial, ante los cuales nadie se habría opuesto, de modo que el Conservador se habría visto forzado a inscribir la propiedad a su nombre. Pero resulta que el art. 693 del Código Civil para inscribir predios que no figuran en el registro, contempla avisos pero no en el Diario Oficial sino en un diario del “departamento” donde se encuentra el inmueble (según la versión del Código vigente en 1954). Por último, lo que permite inscribir de esta forma (con avisos y carteles) no es la propiedad de un inmueble, sino un título, contrato o donación, por el cual se permite la transferencia del dominio de una finca que no ha sido antes inscrita. La mera afirmación de que uno es dueño de un inmueble no es un título translaticio de dominio de modo que no procede su inscripción en el Registro Conservatorio.

Por cierto, la historia del talquino dueño de la luna no puede tomarse en serio. El mismo don Jenaro decía que su apropiación lunar fue un acto “poético”, no exento de ribetes cómicos: contaba que el Servicio de Impuestos Internos habría pretendido cobrarle el impuesto territorial (contribuciones) por su propiedad de suelo selenita, ante lo cual el cazurro abogado les habría dicho que no tenía problema y que pagaría una vez que concurrieran los inspectores al lugar para tasarlo.

Pero para efectos especulativos supongamos que efectivamente alguien presentara un título traslaticio sobre el total o parte de la superficie de la Luna ante el Conservador de Bienes Raíces y, como se trata de un inmueble no inscrito, se cumplen con las diligencias establecidas en el art. 693 del Código Civil y 58 del Reglamento Conservatorio: se publican los avisos en el diario de la comuna, se fijan los carteles en la oficina del Conservador, se espera el plazo de 30 días, nadie se opone y el Conservador procede a inscribir el título señalando que fulanito es dueño de la luna, o de una sección de ella, y que la adquirió en virtud de compra o donación de zutanito. Obviamente, no por ello el requirente se hace dueño de la propiedad lunar ya que tampoco lo era quien pretendió transferirla, pero ¿adquiriría la posesión inscrita y podría ganar el dominio por prescripción, que al estar de mala fe será necesariamente extraordinaria de 10 años?

Es fácil concluir una respuesta negativa, pero habría que fundarla. Los argumentos para rechazar tal pretensión deben partir primero por cuestionar la naturaleza inmueble del bien. Como sabemos, el art. 568 Código Civil dispone que son inmuebles las cosas que no pueden transportarse de un lugar a otro, y es dudoso que este concepto pueda aplicarse a cuerpos celestes que están en permanente movimiento y claramente se trasladan de un lugar a otro. Más allá de la naturaleza inmueble de la Luna, tenemos que analizar si se trata de un inmueble sujeto a la jurisdicción de la ley chilena. Obviamente el Registro Conservatorio no puede inscribir un título de propiedad respecto de un inmueble que se encuentre en un país extranjero. Conforme con el art. 16 del Código Civil sólo los bienes situados en Chile se rigen por la ley chilena. Parece obvio que la Luna no es territorio chileno ni se encuentra bajo la soberanía del Estado de Chile.

Sin perjuicio de lo anterior, nos parece que en el espíritu del Código Civil, la Luna y otros objetos naturales del espacio (cometas, asteroides, planetas, estrellas) son considerados cosas que están fuera del comercio humano o incluso inapropiables en cuanto bienes que la naturaleza ha hecho comunes a todos los hombres (cfr. arts. 585 CC y 19 Nº 23 Const.). Por ello, debe considerarse que no son susceptibles de ocupación (en cuanto serían cosas cuya adquisición es prohibida por el Derecho Internacional: art. 606), ni de prescripción (en cuanto para que opere este modo de adquirir es necesario que se trate de cosas que están en el comercio humano: art. 2498).

Esto se ve hoy respaldado por el Derecho Internacional: en 1967, bajo los auspicios de las Naciones Unidas, se suscribió el “Tratado sobre los principios que deben regir las actividades de los Estados en la exploración y utilización del espacio ultraterrestre, incluso la Luna y otros cuerpos celestes”, que dispuso expresamente que “el espacio ultraterrestre, incluso la Luna y otros cuerpos celestes, no podrá ser objeto de apropiación nacional por reivindicación de soberanía, uso u ocupación, ni de ninguna otra manera” (art. 2). Este tratado es parte de la legislación chilena, ya que nuestro país lo suscribió, ratificó y publicó por D. Sup. Nº 77, Ministerio de Relaciones Exteriores, D. Of. de 26 de marzo de 1982. A este instrumento debe añadirse el “Acuerdo que debe regir las actividades de los Estados en la Luna y otros Cuerpos Celestes”, de 1979, que declara a la Luna y sus recursos naturales como “patrimonio común de la humanidad” (art. 11), ratificado por Chile y promulgado por D. Sup. Nº 987, Ministerio de Relaciones Exteriores, D. Of. 25 de enero de 1982.

Dado lo expuesto, cuando don Jenaro falleció en 1998, la cláusula de su testamento por la que habría legado la Luna al pueblo chileno no ha podido tener validez. El art. 1105 del Código Civil dispone que “No vale el legado de cosa incapaz de ser apropiada…”.

La Luna, por ahora, está fuera del comercio y nadie puede apropiarse de ella desde el punto de vista jurídico. Lo que no impide que siga cautivando a los que llevan la poesía en el alma, y que cual sapo cancionero tienen la “locura de adorar la luna, que es locura eterna de todo poeta”:

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Sobre el nuevo derecho real de conservación. Primeras impresiones

3 julio, 2016

El Derecho privado aporta algunas de sus instituciones para la preservación del medio ambiente, como la responsabilidad civil y la gestión de derechos transables. Se agrega ahora la posibilidad de que los particulares (la sociedad civil) puedan colaborar con ese objetivo mediante el gravamen de un inmueble en favor de un titular que ostenta la facultad de exigir diversas actividades del propietario tendientes a la protección ambiental. Con inspiración en algunas legislaciones extranjeras y principalmente en la figura del conservation easement de los Estados Unidos, la ley Nº 20.930, de 25 de junio de 2016, introduce en nuestro sistema jurídico un nuevo derecho real, que viene a sumarse a los derechos reales del art. 577 del Código Civil, sin contar con los numerosos derechos reales administrativos regulados por leyes especiales. El título del derecho real es derecho real de conservación (si bien según el título de la ley debería denominarse derecho real de conservación medioambiental) (ver texto de la ley).

Se trata de un derecho real en cosa ajena de naturaleza inmueble, de modo que se distingue el propietario del predio sobre el que recae el derecho de conservación y la persona que es su titular, y al que la ley no da ningún nombre específico. La definición legal señala que “es un derecho real que consiste en la facultad de conservar el patrimonio ambiental de un predio o de ciertos atributos o funciones de éste” (art. 2).

Sus principales características son: es un derecho real, como cosa incorporal se reputa inmueble, es transferible entre vivos y transmisible por causa de muerte pero de modo indivisible y sin que pueda separarse del inmueble. Se trata de un derecho perpetuo (de duración indefinida dice la ley en el art. 3), pero se admite que las partes acuerden lo contrario, es decir, que se establezca un plazo o una condición resolutoria. La ley también califica el derecho de “inembargable”, lo que no se condice con su comercialidad y la posibilidad de transferencia. Siendo inembargable, el derecho real tampoco podrá ser hipotecado.

La constitución del derecho real requiere un contrato solemne y una inscripción conservatoria. Las partes del contrato debe ser, por una parte, el propietario que se obliga a conceder el derecho y una persona natural o jurídica determinada que declara su voluntad de ser titular de dicho derecho. El contrato debe celebrarse por escritura pública, que luego deberá inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces “correspondiente” (entendemos que será aquel del lugar donde esté situado el inmueble). Esta es la interpretación correctiva que damos al texto del art. 5 de la ley que parece dar a entender que el derecho se constituye “por el contrato”, el que “servirá como título” para requerir la inscripción conservatoria, desde la cual el derecho real “producirá sus efectos”. Pero debe sostenerse, para mantener la coherencia del sistema de propiedad inmobiliaria, que el contrato no sirve “como”, sino que “es” el título traslaticio, y que el derecho real se adquiere mediante la tradición que se ejecuta a través de la inscripción.

Ahora bien, el título puede ser gratuito u oneroso (art. 7 Nº 3). El legislador parece asumir que está hablando de un contrato innominado, pero parece claro que se aplicarán los contratos típicos que sirven para la transferencia o constitución de derechos reales, como la compraventa o la donación. La constitución gratuita del derecho real implicará claramente una donación, por lo que deberán aplicarse las reglas sobre insinuación y solemnidades para donaciones inmuebles.

Los efectos del derecho de conservación, esto es, los derechos y obligaciones que produce deben clasificarse en efectos respecto del titular y efectos respecto del propietario del inmueble gravado. Según la definición el principal derecho que surge en favor del titular es la “facultad de conservar el patrimonio ambiental” del inmueble. Hemos de entender que se refiere a la facultad para exigir que el propietario adopte las medidas convenidas en el contrato para lograr esa conservación. En este sentido, puede caracterizarse este derecho real como un derecho real de goce, pero en un sentido lato ya que la utilidad de esa conservación no irá en beneficio directo del titular sino del de toda la comunidad. Además, puede pactarse que el titular tenga derecho a los frutos naturales o civiles de la conservación del inmueble (art. 6 inc. final), caso en el que se planteará si no estaremos frente una concurrencia de dos derechos reales: el de conservación y el de usufructo. Finalmente, el titular tiene facultades para disponer del derecho de conservación a título oneroso o gratuito, salvo que se haya pactado lo contrario (art. 9), entre vivos o por causa de muerte. Las obligaciones para el titular son reducidas; la principal puede ser la de pagar la contraprestación que se pactó en el contrato cuando éste haya sido oneroso (art. 7 Nº 3).

Respecto del propietario, sobresale lo que es un gravamen del predio, que puede aproximarlo a la categoría de carga real. Imperativamente, la ley dispone que en el contrato debe pactarse al menos uno de las siguientes prohibiciones o restricciones u obligaciones: 1º) restricción o prohibición de destinar el inmueble a uno o más determinados fines inmobiliarios, comerciales, turísticos, industriales, de explotación agrícola, forestales o de otro tipo; 2º) Obligación de hacerse cargo o de contratar servicios para la mantención, limpieza, descontaminación, reparación, resguardo, administración o uso y aprovechamiento racionales del bien raíz; y 3º) Obligación de ejecutar o supervisar un plan de manejo acordado en el contrato, con miras al uso y aprovechamiento racionales de los recursos naturales del inmueble gravado, dentro del marco de un uso sostenible de los mismos (art. 7º). Como la ley indica que debe pactarse al menos una, no habrá problemas para acumular dos o las tres en un mismo derecho de conservación. Se añade, sí, que se permitirán límites de montos para las obligaciones pecuniarias y plazos para el cumplimiento de los gravámenes.

Los derechos del propietario son los del dominio que no se ven afectados sino en la medida necesaria para lograr el fin de conservación. Por ello, el dueño deberá abstenerse de impedir, obstaculizar o perjudicar el ejercicio del derecho real (art. 6 inc. 5º), y no podrá imponer nuevas servidumbres que lo vulneren (art. 6 inc. 3º). Pero en lo demás podrá usar, gozar y disponer del inmueble. Por cierto, al enajenarse o transmitirse por causa de muerte el inmueble permanecerá gravado con el derecho real de conservación, salvo cuando se dé lugar a una especie de “purga” del derecho (art, 11).

La ley señala que el derecho se extinguirá “por las causales generales de terminación de los derechos reales” (art. 12), fórmula que no se comprende porque no existen estas causales generales, y más bien cada derecho real tiene las suyas. Como el mismo texto de la ley asimila este derecho a la servidumbre, pensamos que deben aplicarse las causales de extinción de este derecho previstas en los arts. 885 y siguientes del Código Civil. Entre ellas debe destacarse la posibilidad de que se extinga por prescripción extintiva (no uso) por tres años.

Las causales especiales que prevé la ley son tres: la que podríamos llamar “purga” del derecho; la disolución de la persona jurídica titular, “salvo estipulación en contrario” (imaginamos que se tratará de un sustituto para el caso de disolución), y expropiación (art. 12).

La ley se ha hecho cargo de la concurrencia de este derecho con otros derechos reales en cosa ajena: como pueden ser los de usufructo, uso, habitación, servidumbre e hipoteca. También habrá que tener en cuenta derechos reales administrativos como el de aprovechamiento de aguas y las concesiones mineras. La regla es que la preferencia se decide por la prioridad cronológica de la constitución: el derecho real de concesión no tiene preferencia sobre los derechos reales constituidos con anterioridad, y sí la tiene respecto de aquellos constituidos posteriormente (art. 11 inc. 1º). La fecha de constitución del derecho real de conservación será la de su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (art. 5 inc. 2º).

Como consecuencia de esto se dispone que si el inmueble gravado se enajena en virtud de la ejecución de una hipoteca preferente al derecho real de conservación, éste se extinguirá (art. 11 inc. 2º). Se trata de una especie de purga del gravamen de conservación, que tiene su lógica en la preferencia de la hipoteca y que se aplicará aunque esta sea una garantía general hipotecaria, en la medida en que haya sido inscrita con anterioridad.

Sin embargo, en una norma cuya redacción no podemos si no calificar de desafortunada, se establece una excepción a esta regla y se admite que el derecho real de conservación no se extinga aunque se ejecute una hipoteca de fecha anterior. El tenor de la regla es el siguiente: “Sin embargo, no se aplicará lo anterior [la extinción del derecho de conservación] contra el adquirente de la finca hipotecada en pública subasta ordenada por el juez, habiendo sido citado dicho tercero personalmente, dentro del término de emplazamiento del juicio ordinario, caso en que éste podrá optar entre la mantención del derecho de conservación o la extinción del mismo. Si no se ejerciere este derecho de opción, se entenderá que el derecho real de conservación se extingue”.

Para intentar dar sentido a esta norma, hay que recurrir a la historia del establecimiento de la ley, y en particular al Segundo Informe de la Comisión de Constitución del Senado (19 de noviembre de 2015, Boletín N° 5.823-07). Se verá, entonces, que la preocupación de los legisladores era que el adquirente del bien subastado por la hipoteca preferente perdiera el gravamen del derecho real de conservación que un tercero tenía sobre él. Por ello, se quiso que este adquirente (en realidad, un comprador en pública subasta) tuviera la posibilidad de optar por la no extinción del derecho real. La verdad, no se observa por qué motivo un adquirente de un inmueble podría preferir adquirirlo gravado con un derecho real que limitará su dominio. Al parecer, se supuso que ciertos bienes inmuebles incrementarían de valor al tener a un tercero que ejerce una especie de supervisión de su patrimonio ambiental mediante este derecho real. Si fuera éste el caso, se entiende que se dé la elección de mantener el derecho real, pero no se comprende por qué habría que citarlo personalmente y esperar el término de emplazamiento del juicio ordinario para que haga su elección. Esto está tomado evidentemente del art. 2428 del Código Civil, tal como ha sido modificado por el art. 492 del Código de Procedimiento Civil, pero la situación es totalmente diversa: en estas normas se trata de citar a otros acreedores hipotecarios preferentes, los que pueden optar a mantener sus hipotecas o pagarse con el precio de la subasta. Es decir, se trata de titulares de derechos reales y no del adquirente. El adquirente en pública subasta no se conoce hasta que ésta se realice y no puede ser citado con anterioridad. Por otra parte, si el adquirente subasta el inmueble debería hacer la elección de mantener el derecho real en ese mismo acto. No obstante, tratando de acatar el texto de la ley, una vez hecha la subasta y determinada la persona del adquirente, deberá ser notificado personalmente y hacer una presentación al tribunal declarando su voluntad de mantener el derecho de conservación dentro del término de emplazamiento del juicio ordinario. El juez deberá oficiar al Conservador de Bienes Raíces para que no cancele la inscripción del derecho real de conservación.

Llama la atención que el art. 11 sólo se preocupe de los acreedores que tengan derechos reales anteriores a la constitución del derecho real de conservación, básicamente los acreedores hipotecarios, pero que nada disponga en protección de los acreedores que, aunque no tienen garantías reales, han adquirido su derecho personal con anterioridad a la constitución del derecho real de conservación y que, sin duda, verán limitado su derecho de prenda general. Conforme al texto de la ley, estos acreedores pueden embargar y subastar el inmueble pero con el gravamen del derecho real de conservación. Es obvio que la subasta tendrá menos atractivo para posibles postores que lo pensarán dos veces antes de rematar un inmueble así gravado.

Esto también puede incentivar a que hayan constituciones fraudulentas o simuladas de derechos reales de conservación para eludir o entorpecer la acción de los acreedores. En el proyecto original existía una norma que intentaba proteger a los acreedores de este tipo de actos, pero ella desapareció durante la discusión parlamentaria. No quedará si no aplicar la acción pauliana del art. 2468 del Código Civil o las revocatorias del régimen concursal de la ley Nº 20.720, de 2014.

No se piense que con lo expuesto estamos agotando las dificultades interpretativas que suscita la nueva ley Nº 20.930, de 2016. Existen muchas más de las que no podemos ocuparnos en este comentario inicial. Mencionamos algunas: ¿qué se entiende por atributos o funciones del patrimonio ambiental de un predio que pueden ser gravados específicamente por derechos reales de conservación? ¿cómo funcionará la pluralidad de derechos reales de conservación que se constituyan sobre el mismo predio? ¿qué medios tendrá el titular frente a los incumplimientos del propietario? ¿acción de cumplimiento forzado? ¿indemnización de perjuicios? ¿podrá el titular pedir indemnización de perjuicios si lo que se menoscaba es un beneficio colectivo?, ¿qué significa que la inscripción sea “requisito, prueba y garantía” del derecho real, en circunstancias que estos términos se suelen aplicar a la posesión y no al derecho en sí mismo? ¿cuál será la sanción aplicable en caso de que se omitan algunas menciones mínimas (incluido el plano que debe anexarse) del contrato? ¿qué sucederá si en el contrato no se fija ninguna duración al derecho: será nulo el contrato o debe entenderse de duración perpetua? ¿Cuál será el efecto de que el derecho real o su transferencia no se inscriban en el plazo de 60 días prescrito por la ley? ¿deberá incluirse el derecho real de conservación en la posesión efectiva de la herencia y sus inscripciones en caso de muerte del titular persona natural?

En lo que se refiere al fondo de la iniciativa, surgen dudas no menos importantes. Primero, que no vemos que esto pueda funcionar si no existen incentivos claros y concretos, entre ellos beneficios tributarios, para que los propietarios se sientan inclinados a gravar sus propiedades con este derecho real. Nada de ello se encuentra en la ley. Segundo, que no existe autoridad alguna que vele por que los titulares realmente ejerzan las facultades que les confiere el derecho real para la finalidad conservativa medioambiental. Si estas cuestiones medulares no tienen respuesta satisfactoria, la nueva ley arriesga quedarse en nada más que en una buena intención.

Interrupción civil de la prescripción: ¿giro jurisprudencial?

26 junio, 2016

La prescripción adquisitiva se interrumpe civilmente según el art. 2503 del Código Civil en virtud de “todo recurso judicial intentado por el que se pretende verdadero dueño de la cosa, contra el poseedor”. Algo similar se dispone respecto de la prescripción extintiva, la que “se interrumpe civilmente por la demanda judicial” (art. 2518 inc. 3º CC). Estos dos preceptos han dado lugar a varias controversias clásicas, una de las cuales es si la interrupción opera en la fecha en que se presenta la demanda o recurso judicial o si ello ocurre en el momento en que se ella ha sido notificada al demandado. Obviamente, el problema se presenta en aquellos casos en los que el plazo de la prescripción se ha cumplido después de la interposición de la demanda pero antes de que esta sea notificada. Para los que sostienen que basta la presentación, la prescripción se entenderá interrumpida y no procederá que se acoja su alegación; en cambio, para los que piensan que la interrupción se produce con la notificación, el plazo de prescripción se habría cumplido y ella podrá alegarse con éxito en el juicio.

La controversia no es nueva y se plantea en casi todos los textos que estudian, ya sea la prescripción adquisitiva como la extintiva. Uno de nuestros primeros civilistas, José Clemente Fabres, en sus Institutas impresas por primera vez en 1863, interpretando el art. 2503 destacaba que si bien es cierto la demanda sin notificación no surte efecto, “efectuada la notificación se retrotraen sus efectos a la fecha en la que se interpuso la demanda o recurso”, y sostenía que de aquí procede la práctica de poner un cargo con fecha y hora a los escritos (Instituciones de Derecho Civil chileno, Imprenta y Librería Ercilla, 2ª edic., Santiago, 1902, t. II, nt. 95, pp. 446). Sin embargo, más tarde otros autores, sobre todo atendiendo a que el art. 2503 nº 1 determina que la demanda no interrumpe la prescripción si no ha sido “notificada” en forma legal, sostuvieron que la prescripción sólo se interrumpe en la fecha de la notificación (así, Barros Errázuriz, Domínguez Benavente, Somarriva, Fueyo, Meza Barros). Esta posición no ha sido unánime, sin embargo, ya que otros juristas han escrito en contrario (Abeliuk). Las obras de autores más recientes se inclinan decididamente por la idea de que la prescripción se interrumpe en la fecha de la presentación de la demanda, a condición de que sea luego notificada. Para la prescripción extintiva así lo defiende Ramón Domínguez Águila, y para la adquisitiva Daniel Peñailillo Arévalo. Además del argumento literal de que tanto el art. 2503 como el 2518 no exigen la notificación, ambos señalan que deben distinguirse los efectos procesales de la notificación de sus efectos sustantivos y que la presentación de la demanda es suficiente para evitar la prescripción ya que demuestra que el dueño o acreedor no ha permanecido en la inactividad en que se funda la institución de la prescripción en sus dos modalidades.

Los tribunales, y sobre todo la Corte Suprema, se habían inclinado decididamente por la primera posición exigiendo que la notificación de la demanda se produjera antes de vencer el plazo de prescripción.

Por ello, debe destacarse por innovadora la sentencia dictada con fecha 31 de mayo de 2016, por la cuarta sala de nuestro máximo tribunal, en la causa rol Nº 6900-2015, sostiene que “es tiempo de cambiar el criterio” y decide que basta que la demanda haya sido presentada dentro del plazo de prescripción para que se entienda interrumpida, aunque haya sido notificada con posterioridad.

El caso versaba sobre una acción de reivindicación que se ejercía contra el poseedor que había obtenido mediante resolución del Ministerio de Bienes Nacionales la regularización del inmueble conforme con el D.L. Nº 2695, de 1979. La propiedad se inscribió en el Conservador de Bienes Raíces con fecha 14 de julio de 2011 y comenzó entonces la posesión regular que da lugar una prescripción adquisitiva especialísima que requiere sólo un año de posesión inscrita no interrumpida (art. 15 D.L. 2695). La demanda se presentó con fecha 6 de julio de 2012, pero fue notificada al poseedor regularizado el 17 de julio de 2012. El año necesario para que el demandado pudiera alegar la prescripción venció el 14 de julio de 2012, de modo que si la Corte mantenía su criterio tradicional hubiera debido concluir que la prescripción no fue interrumpida al verificarse la notificación tres días después de vencido el plazo. Con ello debería haber dado la razón al poseedor que alegaba la prescripción y desestimado la acción dominical del propietario original.

El fallo se resiste a ello, y aunque no concuerda con el razonamiento de los tribunales de instancia que, para llegar al mismo resultado, habían aplicado el art. 2523 Nº 2 del Código Civil, relativo a las prescripciones de corto tiempo, prefiere contradecir la doctrina jurisprudencial cambiando la interpretación predominante del art. 2503 del mismo Código. Siguiendo la argumentación que Domínguez Águila desarrolla para la interrupción de la prescripción extintiva, se hace una distinción entre efectos procesales y efectos sustantivos de la notificación y se considera que “No parece adecuado exigir para la interrupción la notificación de la demanda, la que si bien debe dotarse de consecuencias en el ámbito estricto del derecho procesal al configurar el inicio del proceso, no cabría estimarla un elemento constitutivo de la interrupción civil de la prescripción” (cons. 5º). A ello se añaden dos argumentos adicionales: 1º que la notificación no es un acto que esté bajo la esfera de control del acreedor, quedando expuesta su realización a las gestiones del receptor y aún a las dificultades de ubicación del demandado; y 2º que la presentación de la demanda satisface el requisito de la interrupción de manifestar la voluntad del demandante de hacer efectivo su derecho, dejando así sin fundamento a la prescripción que se basa en la desidia o negligencia del acreedor. Respecto de la interrupción de la prescripción adquisitiva, la sentencia agrega que el art. 2503 no señala que deba notificarse antes de vencido el plazo de prescripción y se limita a indicar que la demanda debe ser notificada pero sin determinar la época en la que esta gestión debe practicarse. Conforme a estos argumentos, los jueces consideran que “es tiempo de variar el criterio mayoritario que ha sostenido que la interrupción de la prescripción requiere la presentación de la demanda y además su notificación aún devengándose el plazo de prescripción. Esta posición doctrinal y jurisprudencial contraviene el fundamento mismo de la prescripción que sanciona el descuido, desidia y negligencia de quien detenta un derecho y en cambio privilegia una interpretación que no tiene asidero en los artículos 2518 y 2503 nº 1, ambos del Código civil” (cons. 5º).

De esta manera, se concluye que “la correcta doctrina es que la mera presentación de la demanda interrumpe la prescripción, siendo la notificación de la misma una condición para alegarla, debiendo circunscribir su efecto al ámbito procesal, pero no como un elemento constitutivo de la interrupción de la prescripción” (cons. 6º). La sentencia fue redactada por el abogado integrante y profesor de Derecho Civil, Carlos Pizarro. Tiene las prevenciones del Ministro Muñoz y de la Ministra Chevesich pero sobre otros aspectos del juicio. Concurren sin prevenciones al fallo, los Ministros Carlos Cerda y Manuel Valderrama (ver texto de sentencia).

En lo fundamental estamos de acuerdo con la doctrina sentada por esta sentencia, aunque echamos de menos la mención de José Clemente Fabres, quien propició esta solución tan tempranamente, así como la de Daniel Peñailillo, que la propició en su libro sobre bienes. Esperamos, sí, que la sentencia siente una nueva jurisprudencia que sea extensiva a todos los casos de prescripción extintiva y adquisitiva, y no se quede arrinconada como algo excepcional propio de la prescripción regulada por el D.L. 2695, que, como sabemos, no cuenta con las simpatías de los jueces por los abusos a que ha dado lugar. Hay que tener en cuenta que la posición en otros juicios puede no ser tan atractiva ya que implica favorecer al propietario y al acreedor contra el interés del poseedor y del deudor.

Por otro lado, debe señalarse que no puede decirse que la notificación de la demanda tenga sólo implicancias procesales y no sustantivas, ya que, como deja claro la sentencia, la demanda no interrumpe la prescripción si ella no es notificada. El problema es que asumir que la notificación siempre tendrá efecto retroactivo a la fecha de presentación de la demanda para entender interrumpida la prescripción, podría prestarse para abusos porque, si bien la gestión de la notificación de la demanda puede demorar por circunstancias ajenas al control del demandante, lo cierto es que la omisión o retardo también puede deberse a su negligencia o incluso mala fe. ¿Qué sucedería si un dueño o acreedor presenta la demanda pero no pide que se notifique? ¿Se entenderá que la prescripción permanecerá indefinidamente interrumpida bajo condición de que llegue a notificarse? Esto sí que iría contra los fundamentos de la prescripción que no sólo tienen que ver con sancionar la desidia o descuido del titular de derechos, sino con la indispensable seguridad jurídica en el tráfico. Piénsese que al no ser notificado el demandado no será considerado parte, por lo que tampoco podrá alegar abandono del procedimiento (arts. 152 y 153 del Código de Procedimiento Civil)

Advirtiendo este peligro, Peñailillo elogia la solución que da al problema el Código Civil de Quebec en cuanto a condicionar el efecto interruptivo de la presentación de la demanda a que sea notificada dentro del plazo de los 60 días siguientes al vencimiento del plazo de prescripción (art. 2892).

A falta de una disposición expresa en tal sentido, pensamos que si la demanda no es notificada dentro de un plazo razonable, podría aplicarse el caso previsto en el Nº 1 del art. 2503 que dispone que la demanda no interrumpirá la prescripción “si la notificación de la demanda no ha sido hecha en forma legal”. Bastaría con ampliar el sentido de “legal” entendiéndole comprensivo no sólo de ilegalidades formales sino de conductas dilatorias que no pueden ser amparadas por la ley sobre la base de principios como la buena fe procesal, la prohibición del abuso del derecho o el de que nadie puede aprovecharse de su propio dolo.

“Mi mascota es un monstruo”: una boa en el condominio

24 abril, 2016

La moda de convivir con animales exóticos como mascotas ha llegado a nuestro país, y con cierta frecuencia hace noticia. Así sucedió con Bono, una boa constrictor macho, de casi dos metros de largo, que pertenecía al propietario de un departamento situado en el último piso de un edificio de la Comuna de Las Condes, y cuya fuga causó temor entre los vecinos del condominio.

Según las declaraciones del dueño, éste habría adquirido su mascota en un criadero nacional, y la mantenía en su domicilio hasta que desapareció entre agosto y septiembre del año pasado. El jueves 21 de abril, mientras se hacía una revisión de rutina de las calderas de una de las torres del condominio, un técnico vio que el reptil se encontraba acurrucado entre los tubos de gas y los quemadores, gozando del calor emanado por estos conductos. Sin atreverse a hacer nada, dio aviso al administrador del condominio y éste pidió ayuda a las autoridades. Funcionarios del Servicio Agrícola Ganadero retiraron a Bono y lo incautaron, dado que el dueño no tenía a mano la documentación exigida. La boa fue entregada al zoológico del Parque Metropolitano (Ver nota de prensa).

Por lo que han señalado las autoridades del S.A.G. no sería ilegal mantener este tipo de animales en residencias particulares si se cuenta con la documentación que acredite su origen y propiedad, de modo que la pregunta que cabe formular es si procede que ello suceda en viviendas sujetas al régimen de copropiedad inmobiliaria, que en nuestro país está regulado en la ley Nº 19.537, de 1997.

Hay que constatar, en primer lugar, que ni la referida ley, ni su Reglamento, aprobado por D. Sup. Nº 46, de 1998, se refieren a la tenencia de animales como mascotas en las respectivas unidades de un condominio, sean usuales (perros, gatos, loros) o exóticas (iguanas, papagayos, serpientes). Pero sí podrían encontrarse reglas sobre ello, (y es frecuente que las haya), en el Reglamento de Copropiedad que todo condominio debe tener. Según la ley, mediante este instrumento los copropietarios deben fijar con precisión sus derechos y obligaciones recíprocos; así como imponerse las limitaciones que estimen convenientes. El mismo Reglamento puede señalar multas para el caso de infracciones (art. 28 ley Nº 19.537).

Si en el Reglamento no existe ninguna prohibición o limitación sobre la tenencia de animales, regirá entonces el principio general de que todo copropietario debe hacer uso de su unidad sin afectar o perturbar el legítimo derecho del resto de los copropietarios, y que se concreta en el inciso 2º del art. 32 de la ley, que dispone: “Las unidades se usarán en forma ordenada y tranquila y no podrán hacerse servir para otros objetos que los establecidos en el reglamento de copropiedad o, en el silencio de éste, a aquellos que el condominio esté destinado según los planos aprobados por la Dirección de Obras Municipales. Tampoco se podrá ejecutar acto alguno que perturbe la tranquilidad de los copropietarios o comprometa la seguridad, salubridad y habitabilidad del condominio o de sus unidades, ni provocar ruidos en las horas que ordinariamente se destinan al descanso, ni almacenar en las unidades materias que puedan dañar las otras unidades del condominio o los bienes comunes”. Si alguno de los copropietarios por la tenencia de mascotas, sean usuales o exóticas, produce algunas de las molestias, daños o peligros de daños que se describen en la norma, podrá ser denunciado ante el juzgado de policía local competente (art. 33 ley Nº 19.537), quién deberá aplicar las medidas que correspondan, entre las cuales está la aplicación de multas y la indemnización de perjuicios.

En cambio, para establecer la reparación de los daños, el Código Civil sí hace una diferencia sobre el tipo de animal que los ha causado. Conforme con el art. 2327, “el daño causado por un animal fiero, de que no se reporta utilidad para la guarda o servicio de un predio, será siempre imputable al que lo tenga, y si alegare que no le fue posible evitar el daño, no será oído”. Se trata de uno de los pocos casos en que el Código Civil establece una responsabilidad objetiva o estricta, que no requiere que se pruebe culpa o negligencia. Pero sí deben acreditarse dos requisitos: que se trate de un “animal fiero” y que su tenencia no reporte utilidad para el inmueble en el que se le mantiene. La doctrina ha sostenido que no cabe identificar la noción de animal fiero con la de animal bravío o salvaje contenida en el art. 608, para efectos de regular la ocupación como modo de adquirir el dominio de las cosas sin dueño, y que se refiere a todo animal que vive naturalmente libre e independiente del hombre, sin que se distinga sobre su agresividad o peligrosidad para el hombre. Así, por ejemplo, son salvajes los peces de acuario, los canarios, los conejos, los caracoles, las ardillas, pero nadie los calificaría de animales “fieros”. Por el contrario, un animal doméstico puede llegar a ser calificado como fiero si tiene un nivel alto de peligrosidad, como sucede con ciertos perros extremadamente bravos y que son capaces de causar la muerte de personas.

Alessandri sostiene que incluso un animal que es fiero por naturaleza como un león o un leopardo, puede no ser considerado como tal si está completamente domesticado y no representa ningún peligro. Esta posibilidad quizás sea demasiado optimista sobre los resultados de la domesticación. Con todo, la decisión sobre si un animal es fiero o no fiero deberá adoptarla el juez con la información que se le proporcione tanto de las características de la especie a la que pertenece como de las circunstancias específicas de su crianza y comportamiento.

Por ello habría que dejarle al juez la decisión de si una boa conscriptor como Bono tiene la calidad de animal fiero. El hecho de tratarse de un animal bravío o salvaje, para los efectos de la ocupación como modo de adquirir, no presupone que se le aplique el estatuto de responsabilidad estricta del art. 2327.

Pero en caso de que se estime que no estamos ante un animal bravío, si Bono ha causado daños, ellos podrán serle imputados a quien lo mantenía como su mascota, en cuanto pueda imputársele negligencia. En este caso, no es excusa para el propietario del animal el que haya causado los perjuicios fuera del recinto donde se le guardaba, porque en principio él es responsable de su fuga o escape, a menos que acredite que se produjo sin negligencia de su parte. Así lo dispone el art. 2326 del Código Civil: “El dueño de un animal es responsable de los daños causados por el mismo animal, aun después que se haya soltado o extraviado; salvo que la soltura, extravío o daño no pueda imputarse a culpa del dueño o del dependiente encargado de la guarda o servicio del animal”.

Nótese, igualmente, que en el caso de copropiedad inmobiliaria se dispone que por las indemnizaciones de perjuicios que se establezcan responden solidariamente el infractor y el propietario de la unidad del condominio (obviamente cuando no sean una misma persona), sin perjuicio del derecho de este último para repetir en contra del primero, en caso de que se vea obligado a pagar la reparación de los daños (art. 32 inc. 4º ley Nº 19.537).

Pareciera, sin embargo, que Bono no causó mayor daño que el natural temor de los vecinos después de ser alertados de su presencia entre las calderas. Los conflictos, sin embargo, podrían surgir si su dueño logra recuperar su posesión y persiste en su idea de mantenerlo como mascota en el mismo condominio.

¿De quién es la plaza de Paine?

27 marzo, 2016

La Municipalidad de Paine hizo noticia esta semana después de que su Alcalde y el Ministro de Bienes Nacionales denunciaran que la actual plaza de armas de esa localidad no es de propiedad municipal sino que pertenece a la Fundación Cema Chile, cuya Presidenta sigue siendo la mujer del fallecido general Augusto Pinochet, doña Lucía Hiriart.

Hay que recordar que dicha institución tiene sus orígenes en una iniciativa de la cónyuge del General Carlos Ibáñez del Campo, doña Graciela Letelier, quien en su calidad de primera dama consiguió que se reunieran una serie de agrupaciones de ayuda social, especialmente centros de madres, bajo una nueva entidad denominada “Fundación de Beneficencia Graciela Letelier de Ibáñez. Ropero del Pueblo”. La fundación obtuvo personalidad jurídica el 22 de julio de 1954. En 1958 se restructuró como una fundación de derecho privado presidida por quien ocupara el rol de primera dama de la Nación. Durante el gobierno del Presidente Frei Montalva y bajo la dirección de su señora, doña María Ruiz Tagle, la institución tuvo un fuerte auge y reclutó socias de centros de madres de todo el país. En 1971 se reformaron nuevamente sus estatutos y ahora bajo la presidencia de doña Hortensia Bussi de Allende se la denominó “Ropero del pueblo. Coordinadora de Centros de Madre”, con el acrónimo de COCEMA. En 1974 se introduce una nueva reforma y se establece que su nombre será CEMA Chile, siendo su consejo integrado por las cónyuges de los miembros de la Junta Militar que había asumido el gobierno después de la ruptura constitucional de 1973. En 1981, una nueva modificación de estatutos estableció que la Presidente de la institución sería la cónyuge del Comandante en Jefe del Ejército. Finalmente, por D. Sup. Nº 508, de 1997, se aprobó la última reforma de estatutos por la cual, según las notas de prensa, se consignó que el cargo de Presidenta Nacional recaerá en la voluntaria que haya ocupado ese cargo anteriormente o el de vicepresidenta por más de diez años. Su cargo dura cuatro años y es renovable.

El inmueble que hoy es la plaza de armas de Paine es parte de un terreno de 9.227 m2 que fue cedido por el Fisco a CEMA Chile por un decreto supremo, emitido conforme al D.L. 1939, el 21 de abril de 1986. Más adelante, el terreno fue subdividido en dos lotes: uno de casi 4.000 m2 y otro de aproximadamente 6.400 m2. La subdivisión se habría realizado para que en el lote menor se construyera una sede de la Fundación, y el otro lote, de mayor superficie, fuera destinado a conformar la plaza principal de la localidad, no obstante lo cual nunca se realizó la transferencia. A pesar de ello la Municipalidad ocupó el terreno y lo convirtió en la actual plaza de armas. El año 2012 el Municipio invirtió 30 millones de pesos en una remodelación. En ese mismo año, gracias a un aviso de remate por no pago de contribuciones, se advirtió que el terreno no estaba inscrito a nombre del Municipio en el Conservador de Bienes Raíces de Buin y que seguía perteneciendo a CEMA Chile. Comenzaron entonces gestiones de las autoridades municipales para comprar la propiedad a la fundación, las que no han fructificado porque no ha habido acuerdo en el precio. Entre tanto, el año 2004, la Fundación vendió el otro lote a la Iglesia Evangélica Pentecostal.

Desde el punto de vista civil, el caso ofrece aspectos interesantes en cuanto a la accesión y a la prescripción adquisitiva.

Al efectuar la Municipalidad construcciones con recursos propios en suelo ajeno, estaremos ante un caso de accesión de inmueble a inmueble de la que trata el art. 669 del Código Civil. En principio, como lo accesorio sigue la suerte de lo principal, las obras pasan al dominio del dueño del terreno, en este caso de Cema. Pero hay que distinguir si las construcciones se hicieron sin conocimiento o a ciencia y paciencia del propietario. En el primer caso –si el dueño no supo–, puede elegir entre indemnizar a quien edificó mediante las reglas de las prestaciones mutuas de la acción reivindicatoria u obligarle a que le pague el justo precio del terreno más los intereses legales por el tiempo en que lo tuvo en su poder. En cambio, si las obras se hicieron con conocimiento y tolerancia del dueño (a ciencia y paciencia), para recuperar el inmueble el propietario debe pagar el valor de lo edificado.

Esta última regla es la que debiera ser aplicable en el caso ya que la implementación y remodelación de una plaza es algo que difícilmente no habrá sido conocido por los administradores de Cema Chile. La Municipalidad, por lo tanto, tendría derecho a retener la plaza, mientras Cema no pague el valor de las construcciones, que a falta de acuerdo deberá ser fijado por el juez.

La otra alternativa que podría explorarse es que la Municipalidad alegue haber adquirido el inmueble por prescripción. Es efectivo que el art. 2505 del Código Civil dispone que “Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción adquisitiva de bienes raíces, o de derechos reales constituidos en éstos, sino en virtud de otro título inscrito; ni empezará a correr sino desde la inscripción del segundo”. Sin embargo, hay opiniones doctrinales que sostienen que ello se aplica sólo a la prescripción ordinaria, de modo que el poseedor material podría adquirir por prescripción extraordinaria de diez años, para la cual no se necesita título alguno (art. 2510). La jurisprudencia también ha forjado la idea de que las llamadas “inscripciones de papel” no pueden prevalecer contra la posesión material. Esto podría dar alguna posibilidad a la alegación de la Municipalidad de haber adquirido el inmueble por prescripción extraordinaria. Para ello habría que precisar la fecha desde la cual el municipio entró en posesión del terreno para determinar si han transcurrido los diez años exigidos por el art. 2510 del Código Civil. Pareciera que ello sucedió desde que se aprobó la subdivisión del inmueble, pero las notas de prensa no precisan la fecha en que esto se verificó.

Suponiendo que hubieran pasado diez años desde esa fecha hasta el año 2012, la alternativa podría tener el inconveniente de que Cema Chile podría alegar que la prescripción fue renunciada tácitamente por la Municipalidad. Según el art. 2494 del Código Civil la prescripción puede ser renunciada tanto expresa como tácitamente, aunque sólo después de cumplida. Agrega que “Renúnciase tácitamente, cuando el que puede alegarla manifiesta por un hecho suyo que reconoce el derecho del dueño…”. El Código da como ejemplo el hecho de que el poseedor arriende la cosa al dueño. Pero obviamente las posibilidades no se agotan en ese caso y puede haber otros hechos por los cuales el prescribiente reconozca el dominio ajeno. Nos parece que ello podría también suceder si, como en el caso que comentamos, el prescribiente ofrece comprar la propiedad al dueño. En el comunicado de la Municipalidad de Paine se señala textualmente que cuando se descubrió que la plaza estaba a nombre de CEMA, “el Municipio se reunió el 26 de junio del 2012, con el director administrativo de CEMA Chile, Julio Véjar, donde se presentaron los documentos pertinentes demostrando que fue cedido el terreno al municipio. En ese momento se negaron a entregar la plaza, pero se acordó una pronta negociación. Meses después el municipio se vio obligado a realizar una primera oferta debido a que el terreno estaba debidamente inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de Buin en nombre de Cema Chile. La oferta fue rechazada y la fundación solicitó pagar el valor comercial del terreno, cercano a los $600 millones de pesos. Costo muy lejano a lo que podría cancelar una institución pública. Por ende, en julio del 2015 se les informó a la Fundación que podrían cancelar el avalúo fiscal, valor que no excede los $139 millones de pesos. Pero ante esta propuesta, CEMA Chile respondió que podrían concretar la venta a un valor de $210 millones (aproximadamente) (http://www.paine.cl/comunicado-la-plaza-de-armas-es-de-todos-los-paininos/)”. Todas estas tratativas no pueden sino significar que el Municipio habría renunciado al beneficio de la prescripción adquisitiva, de modo que ya no podría alegarlo judicialmente. No podría señalarse, en contra, que dicha renuncia no se aplica a los organismos públicos ya que el mismo Código Civil se encarga de advertirnos que “Las reglas relativas a la prescripción se aplican igualmente a favor y en contra del Estado, de las iglesias, de las municipalidades, de los establecimientos y corporaciones nacionales, y de los individuos particulares que tienen la libre administración de lo suyo” (art. 2497, énfasis añadido).

Pareciera, en consecuencia, que la mejor solución, desde el punto de vista civil, sería continuar las negociaciones para acordar una compraventa, a lo mejor, utilizando la modalidad que permite el art. 1809 del Código Civil, de encomendar a un tercero, (que podría ser una institución o persona jurídica), la función de determinar cuál el precio más adecuado, atendidas las circunstancias singulares de este curioso caso.