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Inmueble adquirido por subsidio habitacional y sociedad conyugal

5 febrero, 2017

Uno de los post que más lectoría ha recibido en este blog ha sido uno por el que comentamos una sentencia de la Corte Suprema que resolvía a qué patrimonio de la sociedad conyugal debía ingresar la casa comprada por la mujer mediante la ayuda del subsidio habitacional (Ir al post). Se ve que el tema interesa a muchas personas. Al ver que la semana pasada nuestro máximo tribunal se ha pronunciado nuevamente sobre el tema mediante una sentencia de casación, nos ha parecido conveniente volver sobre el punto.

El caso fallado en esta oportunidad es diferente porque no se trata de una disputa entre la mujer y su marido, sino más bien entre ambos, aunque ya divorciados, y un tercero acreedor. En un juicio ejecutivo planteado por una sociedad en contra del exmarido la sociedad ejecutante obtuvo el embargo de la casa pese a que fue adquirida por la exmujer mediante compraventa cuyo precio pagó en parte por ahorro previo para la vivienda y un subsidio habitacional, y en la cual ella sigue viviendo después del divorcio, acompañada de las dos hijas nacidas del matrimonio. La compradora interpone una tercería de dominio alegando que por tratarse de un bien adquirido por subsidio habitacional el inmueble no ha entrado a la sociedad conyugal y, por el contrario, en aplicación del art. 150 del Código Civil, sería de su dominio exclusivo. Pide, entonces, que se alce el embargo. El juez de primera instancia rechazó la tercería y su sentencia fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Talca, al entender que el inmueble sí había ingresado a la sociedad. La Corte Suprema, por sentencia de 24 de enero de 2017, rol Nº 76253-2016, en cambio, acogió el recurso de casación en el fondo presentado por la mujer y dictó sentencia de reemplazo ordenando alzar el embargo.

La Corte se funda en algunas de las normas especiales que regulan la adquisición de vivienda con ayuda del Estado: la ley 16.392, de 1965 y el Reglamento Orgánico de los Servicios de Vivienda y Urbanización, D. Sup. Nº 355, Ministerio de la Vivienda, de 1976. El art. 11 de la ley Nº 16.392 dispone que “La mujer casada que adquiera, hipoteque o grave en la Corporación de la Vivienda o en la Corporación de Servicios Habitacionales, en Asociaciones de Ahorro y Préstamos o Instituciones de Previsión, una vivienda, sitio o local, se presumirá de derecho separada de bienes para la celebración del contrato correspondiente, y regirán, respecto de ella, todos los derechos que se establecen en el artículo 150° del Código Civil para la mujer casada que ejerce un empleo, oficio, profesión o industria, separados de los de su marido”. El art. 69 del D. Sup. 355, por su parte, actualiza la norma respecto de los organismos autorizados a intervenir en estos casos y los reemplaza por el SERVIU; en lo demás la norma es idéntica: “la mujer casada que adquiera del SERVIU una vivienda, sitio o local, o que los hipoteque o grave en favor del mismo, se presumirá de derecho separada de bienes para la celebración del contrato correspondiente y regirán, respecto de ella, todos los derechos que se establecen en el artículo 150° del Código Civil para la mujer casada que ejerce un empleo, oficio, profesión o industria separados de los de su marido”.

La Corte estima que estas normas contemplan un estatuto especial por el cual la mujer casada en sociedad conyugal que adquiere un inmueble a través del mecanismo de subsidio para la vivienda en que interviene el SERVIU “continuador legal de uno de los organismos mencionados en el artículo 11° de la Ley N° 16.392”, se encuentra separada de bienes respecto de la vivienda comprada, “rigiendo a su favor todos los derechos que se establecen en el artículo 150 del Código Civil” y de ello se “colige que la propiedad materia del contrato de compraventa, no obstante haber sido adquirida a título oneroso, no ingresa al haber de la sociedad conyugal” (cons. 9º).

La sentencia agrega que no se trata simplemente de normas que tienden a suplir la posible incapacidad de la mujer casada para celebrar la compraventa sin intervención del marido “sino que tienen un carácter sustantivo que no puede desconocerse en cuanto a hacer aplicables, tal como se desprende de su propio tenor literal, todos los derechos que contempla el artículo 150 del Código Civil, es decir, del instituto del patrimonio reservado” (cons. 10º). De esta manera, se concluye que la sentencia impugnada incurrió en error de derecho al estimar que el inmueble había ingresado al haber absoluto de la sociedad conyugal, cuando debió haber determinado que el inmueble tenía “el carácter de bien propio” (cons. 11º) respecto de la actora (Ver texto).

Esta conclusión llama la atención porque en estricto rigor los bienes que ingresan al patrimonio reservado no son bienes propios de la mujer; son bienes sociales aunque administrados por ésta y cuyo destino depende de, si al disolverse la sociedad, la mujer acepta o renuncia los gananciales. Si los acepta, expresa o tácitamente, los bienes mantienen su calidad de sociales y pasan a formar parte de la comunidad que se genera al disolverse la sociedad conyugal. Si la mujer renuncia a los gananciales, los bienes reservados se consideran de su propiedad exclusiva. En el caso, la sociedad conyugal se encontraba disuelta por sentencia de divorcio pero la sentencia de casación parece prescindir de este hecho, así como de la necesidad de clarificar si la mujer aceptó los gananciales o renunció a ellos. No obstante, la sentencia de reemplazo sí se hace cargo de este punto y aclara que la mujer renunció a los gananciales por escritura pública acompañada al proceso, de modo que el inmueble debe ser considerado de su propiedad (cons. 2º de la sentencia de remplazo).

Con todo, parece dudoso que los preceptos legal y reglamentario citados por la Corte se apliquen al caso por mucho que el SERVIU sea el continuador legal de los organismos citados en la ley Nº 16.392. Como puede verse de su propio texto, tanto el art. 11 de la referida ley como el art. 69 del D. Sup. 355, se ponen en la situación de que la mujer adquiera el inmueble del organismo público (SERVIU) y no que lo adquiera de una empresa privada si bien pagando parte del precio con un subsidio otorgado por el Estado a través del SERVIU. El fallo no tiene en cuenta, en cambio, la ley Nº 18.196, de 1982, que es posterior a los dos cuerpos jurídicos referidos y que expresamente se refiere a las mujeres beneficiarias del referido subsidio. La ley dispone que “La mujer casada beneficiaria del subsidio habitacional del Estado, se presumirá separada de bienes para la celebración de los contratos de compraventa, mutuo e hipotecas relacionados exclusivamente con la adquisición de la vivienda para la cual se les haya otorgado dicho subsidio” (art. 41 inc. 2º ley Nº 18.196).

Se trata de una norma que sí se circunscribe a otorgar plena y autónoma capacidad a la mujer para adquirir la vivienda, sin establecer un régimen especial sustantivo en relación con el inmueble adquirido. Sobre éste deberán aplicarse entonces las reglas generales; al tratarse de una adquisición a título oneroso, el bien ingresará al haber absoluto de la sociedad conyugal (art. 1725 Nº 5 CC).

Como el matrimonio había sido disuelto por sentencia de divorcio, la sociedad conyugal también habrá expirado y se habrá convertido en una comunidad sujeta a liquidación. No habiéndose efectuado ésta, el inmueble debía considerarse de propiedad común entre los excónyuges. Si estamos en lo correcto, correspondía que se hubiera mantenido el embargo aunque reducido a los derechos cuotativos que le correspondían al exmarido en dicho bien.

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Separación de bienes de imputados en caso La Polar

18 diciembre, 2011

En la formalización de los imputados en el caso La Polar, la Fiscalía acusó a Pablo Alcalde y a Julián Moreno por varios delitos, entre ellos el de lavado de activos. Se les imputó blanquear ingresos obtenidos ilícitamente con las repactaciones unilaterales, mediante diversas maniobras de ocultación de bienes. Entre ellas el Ministerio Público mencionó la separación de bienes que pactaron Pablo Alcalde y Julián Moreno con sus respectivas cónyuges, en enero y junio de 2011.

La jueza finalmente rechazó la formalización por este delito, pero queda la duda sobre la eficacia de esas separaciones de bienes en cuanto a las posibles acciones civiles de indemnización de perjuicios que podrían deducir los diversos afectados, si es que llegan a acreditarse los demás delitos imputados o si prospera la acción colectiva interpuesta en los tribunales civiles por el Sernac.

Conforme al art. 1723 del Código Civil, los cónyuges mayores de edad pueden terminar la sociedad conyugal que existiere entre ellos en cualquier momento mediante un pacto de separación total de bienes otorgado por escritura pública ante notario que debe subinscribirse en el plazo de 30 días al margen de la inscripción de matrimonio en el Registro Civil. Por razones de economía de trámites y gastos, la norma permite que en esa misma escritura se haga la liquidación de la sociedad conyugal, es decir, se dividan los bienes y deudas de la sociedad entre los cónyuges. Esta distribución se hace por el solo acuerdo de los cónyuges y sin que intervenga ninguna autoridad que controle que esa división sea conforme a los derechos de cada uno de ellos. El notario que autoriza la escritura no puede objetar ninguna de la estipulaciones porque él sólo da fe del otorgamiento del acto y de la identidad de las partes.

Por ello, es un expediente que suele utilizarse cuando el marido corre el riesgo de ser ejecutado por deudas e intenta salvar de la ejecución bienes que pertenecen a la sociedad conyugal. Estando de acuerdo con su mujer, hace una liquidación de la sociedad conyugal en la que los activos más atractivos para los acreedores (inmuebles, valores mobiliarios, depósitos) son adjudicados a la mujer, mientras que el marido se queda con bienes no identificables o difícilmente realizables en juicios ejecutivos.

Pero la posibilidad de este ejercicio abusivo del derecho a pactar separación total de bienes y liquidar la sociedad conyugal fue expresamente prevista por el legislador, que dispuso en la norma que: “El pacto… no perjudicará, en caso alguno, los derechos válidamente adquiridos por terceros respecto del marido o de la mujer…” (art. 1723 inc. 2º Código Civil). Por tanto, los acreedores que tenga el marido, antes de la separación de bienes, no pueden ver afectados sus derechos por esa separación y liquidación efectuada en favor de la mujer.

La cuestión es cómo debe aplicarse esta norma que tutela los derechos de terceros contra el pacto de separación de bienes celebrado para perjudicarlos. Parece claro que el acreedor podrá pedir que se rescinda el pacto mediante la acción pauliana o revocatoria prevista en el art. 2468 del Código Civil, aunque aquí deberá probar, además de su perjuicio, la mala fe de los cónyuges (si bien para constituir esta mala fe basta el conocimiento del mal estado de los negocios del marido). También el acreedor perjudicado podría demandar la nulidad del pacto mediante una acción de simulación, caso en el cual deberá probar que no hay voluntad real de liquidar la sociedad conyugal, sino de poner a resguardo de su acción ciertos bienes. Finalmente, algunos piensan que puede deducirse una acción de inoponibilidad fundada precisamente en el inc. 2º del art. 1723, con lo cual no será necesario que el acreedor pruebe mala fe ni intención simulada, sino únicamente que el pacto perjudica derechos adquiridos con anterioridad.

Todas esta soluciones tienen el inconveniente de requerir un proceso judicial previo ante los tribunales civiles, en juicio ordinario que puede durar largo tiempo, además de requerir inversión de importantes recursos.

Una alternativa más expedita y más congruente con el texto imperativo del art. 1723 inc 2º: el pacto “no perjudicará en caso alguno…”, es sostener que se consagra aquí una inoponibilidad que opera de pleno derecho y sin necesidad de declaración judicial previa. De este modo, el acreedor puede deducir su acción como si el pacto de separación de bienes no se hubiere celebrado, es decir, demandando al marido y embargando como si fueran sociales los bienes que hayan sido adjudicados a la mujer. Esta solución ha sido aceptada por la doctrina y también por la jurisprudencia (véase Peñailillo, Daniel, “El pacto de separación de bienes y el perjuicio de terceros”, en Revista de Derecho y Jurisprudencia t. 80, Derecho, pp. 21 y ss.).

Para hacer efectiva esta inoponibilidad habrá que probar que el tercero tenía derechos válidamente adquiridos antes de otorgarse la escritura de separación. Cuando se trata de un crédito contractual esto es sencillo de discernir, pero ¿qué sucede cuando el derecho del tercero a la reparación de daños surge de un hecho ilícito no contractual? Se podría pensar que habría que esperar que haya sentencia que determine la obligación de reparar y el monto de la indemnización para considerar que hay derechos adquiridos, pero esto no es así. La obligación, y por lo tanto el crédito, surgen desde que se produce el hecho dañoso (art. 1437 del Código Civil), aunque se trate de una deuda ilíquida. Lo que hace la sentencia, por tanto, no es constituir el derecho sino declarar su existencia y liquidar su cuantía. De esta forma, si la separación de bienes se realiza en el tiempo que media entre el delito o cuasidelito y la sentencia que condena a indemnizar, puede decirse que ha perjudicado derechos adquiridos válidamente por terceros, y será inoponible en su intento por sustraer bienes para evitar el pago de la indemnización judicialmente determinada.