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Inmueble adquirido por subsidio habitacional y sociedad conyugal

5 febrero, 2017

Uno de los post que más lectoría ha recibido en este blog ha sido uno por el que comentamos una sentencia de la Corte Suprema que resolvía a qué patrimonio de la sociedad conyugal debía ingresar la casa comprada por la mujer mediante la ayuda del subsidio habitacional (Ir al post). Se ve que el tema interesa a muchas personas. Al ver que la semana pasada nuestro máximo tribunal se ha pronunciado nuevamente sobre el tema mediante una sentencia de casación, nos ha parecido conveniente volver sobre el punto.

El caso fallado en esta oportunidad es diferente porque no se trata de una disputa entre la mujer y su marido, sino más bien entre ambos, aunque ya divorciados, y un tercero acreedor. En un juicio ejecutivo planteado por una sociedad en contra del exmarido la sociedad ejecutante obtuvo el embargo de la casa pese a que fue adquirida por la exmujer mediante compraventa cuyo precio pagó en parte por ahorro previo para la vivienda y un subsidio habitacional, y en la cual ella sigue viviendo después del divorcio, acompañada de las dos hijas nacidas del matrimonio. La compradora interpone una tercería de dominio alegando que por tratarse de un bien adquirido por subsidio habitacional el inmueble no ha entrado a la sociedad conyugal y, por el contrario, en aplicación del art. 150 del Código Civil, sería de su dominio exclusivo. Pide, entonces, que se alce el embargo. El juez de primera instancia rechazó la tercería y su sentencia fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Talca, al entender que el inmueble sí había ingresado a la sociedad. La Corte Suprema, por sentencia de 24 de enero de 2017, rol Nº 76253-2016, en cambio, acogió el recurso de casación en el fondo presentado por la mujer y dictó sentencia de reemplazo ordenando alzar el embargo.

La Corte se funda en algunas de las normas especiales que regulan la adquisición de vivienda con ayuda del Estado: la ley 16.392, de 1965 y el Reglamento Orgánico de los Servicios de Vivienda y Urbanización, D. Sup. Nº 355, Ministerio de la Vivienda, de 1976. El art. 11 de la ley Nº 16.392 dispone que “La mujer casada que adquiera, hipoteque o grave en la Corporación de la Vivienda o en la Corporación de Servicios Habitacionales, en Asociaciones de Ahorro y Préstamos o Instituciones de Previsión, una vivienda, sitio o local, se presumirá de derecho separada de bienes para la celebración del contrato correspondiente, y regirán, respecto de ella, todos los derechos que se establecen en el artículo 150° del Código Civil para la mujer casada que ejerce un empleo, oficio, profesión o industria, separados de los de su marido”. El art. 69 del D. Sup. 355, por su parte, actualiza la norma respecto de los organismos autorizados a intervenir en estos casos y los reemplaza por el SERVIU; en lo demás la norma es idéntica: “la mujer casada que adquiera del SERVIU una vivienda, sitio o local, o que los hipoteque o grave en favor del mismo, se presumirá de derecho separada de bienes para la celebración del contrato correspondiente y regirán, respecto de ella, todos los derechos que se establecen en el artículo 150° del Código Civil para la mujer casada que ejerce un empleo, oficio, profesión o industria separados de los de su marido”.

La Corte estima que estas normas contemplan un estatuto especial por el cual la mujer casada en sociedad conyugal que adquiere un inmueble a través del mecanismo de subsidio para la vivienda en que interviene el SERVIU “continuador legal de uno de los organismos mencionados en el artículo 11° de la Ley N° 16.392”, se encuentra separada de bienes respecto de la vivienda comprada, “rigiendo a su favor todos los derechos que se establecen en el artículo 150 del Código Civil” y de ello se “colige que la propiedad materia del contrato de compraventa, no obstante haber sido adquirida a título oneroso, no ingresa al haber de la sociedad conyugal” (cons. 9º).

La sentencia agrega que no se trata simplemente de normas que tienden a suplir la posible incapacidad de la mujer casada para celebrar la compraventa sin intervención del marido “sino que tienen un carácter sustantivo que no puede desconocerse en cuanto a hacer aplicables, tal como se desprende de su propio tenor literal, todos los derechos que contempla el artículo 150 del Código Civil, es decir, del instituto del patrimonio reservado” (cons. 10º). De esta manera, se concluye que la sentencia impugnada incurrió en error de derecho al estimar que el inmueble había ingresado al haber absoluto de la sociedad conyugal, cuando debió haber determinado que el inmueble tenía “el carácter de bien propio” (cons. 11º) respecto de la actora (Ver texto).

Esta conclusión llama la atención porque en estricto rigor los bienes que ingresan al patrimonio reservado no son bienes propios de la mujer; son bienes sociales aunque administrados por ésta y cuyo destino depende de, si al disolverse la sociedad, la mujer acepta o renuncia los gananciales. Si los acepta, expresa o tácitamente, los bienes mantienen su calidad de sociales y pasan a formar parte de la comunidad que se genera al disolverse la sociedad conyugal. Si la mujer renuncia a los gananciales, los bienes reservados se consideran de su propiedad exclusiva. En el caso, la sociedad conyugal se encontraba disuelta por sentencia de divorcio pero la sentencia de casación parece prescindir de este hecho, así como de la necesidad de clarificar si la mujer aceptó los gananciales o renunció a ellos. No obstante, la sentencia de reemplazo sí se hace cargo de este punto y aclara que la mujer renunció a los gananciales por escritura pública acompañada al proceso, de modo que el inmueble debe ser considerado de su propiedad (cons. 2º de la sentencia de remplazo).

Con todo, parece dudoso que los preceptos legal y reglamentario citados por la Corte se apliquen al caso por mucho que el SERVIU sea el continuador legal de los organismos citados en la ley Nº 16.392. Como puede verse de su propio texto, tanto el art. 11 de la referida ley como el art. 69 del D. Sup. 355, se ponen en la situación de que la mujer adquiera el inmueble del organismo público (SERVIU) y no que lo adquiera de una empresa privada si bien pagando parte del precio con un subsidio otorgado por el Estado a través del SERVIU. El fallo no tiene en cuenta, en cambio, la ley Nº 18.196, de 1982, que es posterior a los dos cuerpos jurídicos referidos y que expresamente se refiere a las mujeres beneficiarias del referido subsidio. La ley dispone que “La mujer casada beneficiaria del subsidio habitacional del Estado, se presumirá separada de bienes para la celebración de los contratos de compraventa, mutuo e hipotecas relacionados exclusivamente con la adquisición de la vivienda para la cual se les haya otorgado dicho subsidio” (art. 41 inc. 2º ley Nº 18.196).

Se trata de una norma que sí se circunscribe a otorgar plena y autónoma capacidad a la mujer para adquirir la vivienda, sin establecer un régimen especial sustantivo en relación con el inmueble adquirido. Sobre éste deberán aplicarse entonces las reglas generales; al tratarse de una adquisición a título oneroso, el bien ingresará al haber absoluto de la sociedad conyugal (art. 1725 Nº 5 CC).

Como el matrimonio había sido disuelto por sentencia de divorcio, la sociedad conyugal también habrá expirado y se habrá convertido en una comunidad sujeta a liquidación. No habiéndose efectuado ésta, el inmueble debía considerarse de propiedad común entre los excónyuges. Si estamos en lo correcto, correspondía que se hubiera mantenido el embargo aunque reducido a los derechos cuotativos que le correspondían al exmarido en dicho bien.

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Serviu-Kodama: una controvertida transacción

2 mayo, 2011

La controversia sobre las indemnizaciones contractuales convenidas entre el servicio público y la empresa constructora nos da oportunidad para precisar algunos aspectos del curioso contrato de transacción.

Está regulado por el Código Civil que lo define como “un contrato en que las partes terminan extrajudicialmente un litigio pendiente, o precaven un litigio eventual” (art. 2446). Los que litigan ceden en sus pretensiones, con el ánimo de terminar o evitar un pleito que sería más costoso y cuyo resultado es incierto. La transacción obedece al dicho de que más vale un mal arreglo que un buen juicio.

En el caso, las partes fueron el Serviu Metropolitano (persona jurídica de derecho público) y la sociedad Consorcio Construcciones Kodama Ltda. Se ha hablado de “transacción judicial”, lo que no exacto ya que este contrato se celebra extrajudicialmente. Aquí se otorgó por escritura pública ante notario el 25 de enero de 2011. Como los mandatarios necesitan “poder especial para transigir” (art. 2448), para el servicio público la autorización fue formalizada por Decreto de la Ministra de la Vivienda de 25 de enero de 2011 (firmado por orden del Presidente), que especificó el contenido de la transacción conforme a la propuesta del director del Serviu: el servicio se obliga a pagar 774.765 U.F. (17 mil millones de pesos aprox.) a Kodama, y esta se obliga a transferir al Serviu unos terrenos (Ver Texto Decreto Nº 8/2011).

La confusión con la intervención judicial proviene de que la transacción fue presentada en la audiencia de conciliación citada por el juez del 10º Juzgado Civil de Santiago como parte del juicio que Kodama había interpuesto contra el Serviu, demandando un monto de más de 41 mil millones. La audiencia tuvo efecto el día siguiente de la firma de la escritura; las partes presentaron la transacción y pidieron la aprobación del juez, quien resolvió: “El Tribunal lo tiene presente y aprueba dicha transacción en todo aquello que no fuere contrario a derecho” (Acta de audiencia de conciliación). Como se ve, no hay avenimiento sino una transacción aprobada por el juez que pone término al juicio. Esto no le resta nada de eficacia, ya que el Código Civil dispone que “La transacción produce el efecto de cosa juzgada en última instancia”. El contrato, así, tiene la misma fuerza que una sentencia ejecutoriada. Aunque la Ministra Matte haya dado orden de no entregar el dinero, el contrato-sentencia está vigente, por lo que el Serviu se encuentra en mora de pagar los 17 mil millones de pesos (el pago debía hacerse en 15 días después de que la transacción fuera aprobada por el juez).

Kodama tiene derecho a pedir la ejecución de la transacción y los intereses por mora. Si el Serviu quiere evitar el desembolso debe demandar la nulidad del contrato ante los tribunales. También podría esperar a ser demandado y oponer la nulidad como excepción.

No es fácil identificar las causales de nulidad que podría invocar ya que no es claro cómo se desarrolló el proceso de negociación. Hasta existen informes de centros universitarios que se contradicen en cuanto a los montos que cabía indemnizar. Podrían tenerse en cuenta algunas reglas del Código como por ejemplo que el error de cálculo no anula la transacción pero da derecho a que se rectifique (art. 2458) o que es nula la transacción obtenida por títulos falsificados, y en general por dolo o violencia (art. 2453).

La ex-Ministra Matte consideró que las irregularidades ameritaban la intervención del Ministerio Público. Los medios de prensa han sugerido que puede haber existido una connivencia entre funcionarios públicos y representantes de Kodama. Si la investigación estableciera responsabilidades penales (delitos), ellas podrían repercutir en la nulidad o inexistencia de la transacción, ya sea por falta de voluntad real (simulación) o por adolecer de causa ilícita (prohibida por la ley o contraria al orden público).

Veremos a qué arriban estas investigaciones y si finalmente la transacción se mantiene a firme o es declarada nula.