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Inmueble adquirido por subsidio habitacional y sociedad conyugal

5 febrero, 2017

Uno de los post que más lectoría ha recibido en este blog ha sido uno por el que comentamos una sentencia de la Corte Suprema que resolvía a qué patrimonio de la sociedad conyugal debía ingresar la casa comprada por la mujer mediante la ayuda del subsidio habitacional (Ir al post). Se ve que el tema interesa a muchas personas. Al ver que la semana pasada nuestro máximo tribunal se ha pronunciado nuevamente sobre el tema mediante una sentencia de casación, nos ha parecido conveniente volver sobre el punto.

El caso fallado en esta oportunidad es diferente porque no se trata de una disputa entre la mujer y su marido, sino más bien entre ambos, aunque ya divorciados, y un tercero acreedor. En un juicio ejecutivo planteado por una sociedad en contra del exmarido la sociedad ejecutante obtuvo el embargo de la casa pese a que fue adquirida por la exmujer mediante compraventa cuyo precio pagó en parte por ahorro previo para la vivienda y un subsidio habitacional, y en la cual ella sigue viviendo después del divorcio, acompañada de las dos hijas nacidas del matrimonio. La compradora interpone una tercería de dominio alegando que por tratarse de un bien adquirido por subsidio habitacional el inmueble no ha entrado a la sociedad conyugal y, por el contrario, en aplicación del art. 150 del Código Civil, sería de su dominio exclusivo. Pide, entonces, que se alce el embargo. El juez de primera instancia rechazó la tercería y su sentencia fue confirmada por la Corte de Apelaciones de Talca, al entender que el inmueble sí había ingresado a la sociedad. La Corte Suprema, por sentencia de 24 de enero de 2017, rol Nº 76253-2016, en cambio, acogió el recurso de casación en el fondo presentado por la mujer y dictó sentencia de reemplazo ordenando alzar el embargo.

La Corte se funda en algunas de las normas especiales que regulan la adquisición de vivienda con ayuda del Estado: la ley 16.392, de 1965 y el Reglamento Orgánico de los Servicios de Vivienda y Urbanización, D. Sup. Nº 355, Ministerio de la Vivienda, de 1976. El art. 11 de la ley Nº 16.392 dispone que “La mujer casada que adquiera, hipoteque o grave en la Corporación de la Vivienda o en la Corporación de Servicios Habitacionales, en Asociaciones de Ahorro y Préstamos o Instituciones de Previsión, una vivienda, sitio o local, se presumirá de derecho separada de bienes para la celebración del contrato correspondiente, y regirán, respecto de ella, todos los derechos que se establecen en el artículo 150° del Código Civil para la mujer casada que ejerce un empleo, oficio, profesión o industria, separados de los de su marido”. El art. 69 del D. Sup. 355, por su parte, actualiza la norma respecto de los organismos autorizados a intervenir en estos casos y los reemplaza por el SERVIU; en lo demás la norma es idéntica: “la mujer casada que adquiera del SERVIU una vivienda, sitio o local, o que los hipoteque o grave en favor del mismo, se presumirá de derecho separada de bienes para la celebración del contrato correspondiente y regirán, respecto de ella, todos los derechos que se establecen en el artículo 150° del Código Civil para la mujer casada que ejerce un empleo, oficio, profesión o industria separados de los de su marido”.

La Corte estima que estas normas contemplan un estatuto especial por el cual la mujer casada en sociedad conyugal que adquiere un inmueble a través del mecanismo de subsidio para la vivienda en que interviene el SERVIU “continuador legal de uno de los organismos mencionados en el artículo 11° de la Ley N° 16.392”, se encuentra separada de bienes respecto de la vivienda comprada, “rigiendo a su favor todos los derechos que se establecen en el artículo 150 del Código Civil” y de ello se “colige que la propiedad materia del contrato de compraventa, no obstante haber sido adquirida a título oneroso, no ingresa al haber de la sociedad conyugal” (cons. 9º).

La sentencia agrega que no se trata simplemente de normas que tienden a suplir la posible incapacidad de la mujer casada para celebrar la compraventa sin intervención del marido “sino que tienen un carácter sustantivo que no puede desconocerse en cuanto a hacer aplicables, tal como se desprende de su propio tenor literal, todos los derechos que contempla el artículo 150 del Código Civil, es decir, del instituto del patrimonio reservado” (cons. 10º). De esta manera, se concluye que la sentencia impugnada incurrió en error de derecho al estimar que el inmueble había ingresado al haber absoluto de la sociedad conyugal, cuando debió haber determinado que el inmueble tenía “el carácter de bien propio” (cons. 11º) respecto de la actora (Ver texto).

Esta conclusión llama la atención porque en estricto rigor los bienes que ingresan al patrimonio reservado no son bienes propios de la mujer; son bienes sociales aunque administrados por ésta y cuyo destino depende de, si al disolverse la sociedad, la mujer acepta o renuncia los gananciales. Si los acepta, expresa o tácitamente, los bienes mantienen su calidad de sociales y pasan a formar parte de la comunidad que se genera al disolverse la sociedad conyugal. Si la mujer renuncia a los gananciales, los bienes reservados se consideran de su propiedad exclusiva. En el caso, la sociedad conyugal se encontraba disuelta por sentencia de divorcio pero la sentencia de casación parece prescindir de este hecho, así como de la necesidad de clarificar si la mujer aceptó los gananciales o renunció a ellos. No obstante, la sentencia de reemplazo sí se hace cargo de este punto y aclara que la mujer renunció a los gananciales por escritura pública acompañada al proceso, de modo que el inmueble debe ser considerado de su propiedad (cons. 2º de la sentencia de remplazo).

Con todo, parece dudoso que los preceptos legal y reglamentario citados por la Corte se apliquen al caso por mucho que el SERVIU sea el continuador legal de los organismos citados en la ley Nº 16.392. Como puede verse de su propio texto, tanto el art. 11 de la referida ley como el art. 69 del D. Sup. 355, se ponen en la situación de que la mujer adquiera el inmueble del organismo público (SERVIU) y no que lo adquiera de una empresa privada si bien pagando parte del precio con un subsidio otorgado por el Estado a través del SERVIU. El fallo no tiene en cuenta, en cambio, la ley Nº 18.196, de 1982, que es posterior a los dos cuerpos jurídicos referidos y que expresamente se refiere a las mujeres beneficiarias del referido subsidio. La ley dispone que “La mujer casada beneficiaria del subsidio habitacional del Estado, se presumirá separada de bienes para la celebración de los contratos de compraventa, mutuo e hipotecas relacionados exclusivamente con la adquisición de la vivienda para la cual se les haya otorgado dicho subsidio” (art. 41 inc. 2º ley Nº 18.196).

Se trata de una norma que sí se circunscribe a otorgar plena y autónoma capacidad a la mujer para adquirir la vivienda, sin establecer un régimen especial sustantivo en relación con el inmueble adquirido. Sobre éste deberán aplicarse entonces las reglas generales; al tratarse de una adquisición a título oneroso, el bien ingresará al haber absoluto de la sociedad conyugal (art. 1725 Nº 5 CC).

Como el matrimonio había sido disuelto por sentencia de divorcio, la sociedad conyugal también habrá expirado y se habrá convertido en una comunidad sujeta a liquidación. No habiéndose efectuado ésta, el inmueble debía considerarse de propiedad común entre los excónyuges. Si estamos en lo correcto, correspondía que se hubiera mantenido el embargo aunque reducido a los derechos cuotativos que le correspondían al exmarido en dicho bien.

Venta de un inmueble por la mujer casada en sociedad conyugal

21 diciembre, 2014

El 9 de diciembre de 2014, la Corte Suprema dictó sentencia en un recurso de casación presentado respecto de un caso que resulta de interés para determinar las consecuencias de la venta de un inmueble que realiza, por sí sola, la mujer casada en sociedad conyugal.

Los hechos son los siguientes: don Mario contrajo matrimonio en sociedad conyugal con doña Rosa en 1988. En 1993, doña Rosa adquirió una casa en la villa Travesía II de la comuna de Pudahuel mediante el subsidio habitacional y se aplicó, en consecuencia, el art. 41 de la ley Nº 18.196, de 1982. Los cónyuges se separaron de hecho en 1996, permaneciendo doña Inés en el inmueble. El 27 de marzo de 2006 lo vendió, sin autorización del marido ni de la justicia, a un tercero: don Víctor.

El marido demandó a doña Rosa y a don Víctor pidiendo que se declarara la nulidad absoluta del contrato de compraventa y se le hiciera restitución del inmueble, con sus frutos y accesiones.

El juez de primera instancia dio lugar a la nulidad, pero la Corte de Apelaciones de Santiago revocó dicha sentencia y desestimó la demanda por considerar que, tratándose de un bien social, la sanción que correspondía aplicar era la nulidad relativa y no la absoluta.

La Corte Suprema rechazó el recurso de casación que presentó el demandante porque, aunque pudiera no compartir el criterio de la segunda instancia en cuanto a los efectos del art. 41 de la ley Nº 18.196, lo cierto es que no le parece errada la aplicación de los preceptos que determinan la nulidad relativa para el acto impugnado, la cual, al no haber sido pedida, no puede declararse (Ver texto).

El caso nos permite reflexionar sobre la sanción que debe aplicarse a los actos que realiza la mujer por sí sola, ya sea respecto de los bienes sociales o de sus bienes propios que administra el marido, fuera de los supuestos en los que la ley la autoriza para obrar de esa manera.

Veamos, en primer lugar, lo que dispone el art. 41 de la ley Nº 18.196, de 1982. La norma pertinente para el caso es el inciso segundo que reza así: “La mujer casada beneficiaria del subsidio habitacional del Estado, se presumirá separada de bienes para la celebración de los contratos de compraventa, mutuo e hipotecas relacionados exclusivamente con la adquisición de la vivienda para la cual se les haya otorgado dicho subsidio”.

Se observa que la presunción de separación de bienes opera exclusivamente para efectos de “la adquisición de la vivienda” y no para su administración o disposición posterior. Pero aquí podrían darse dos tesis: una sería que la ley al señalar que la mujer adquiere como separada de bienes ha querido indicar que el inmueble no ingresa a la sociedad conyugal, por lo que se trataría de un bien propio de la mujer, aunque sujeto a la administración del marido. La segunda, que la presunción de separación opera sólo para otorgar capacidad a la mujer casada para concurrir a los contratos de compraventa, mutuo o hipoteca por sí sola y sin la representación del marido. Debe tenerse en cuenta que la ley Nº 18.196 es anterior a la reforma de la ley Nº 18.802 que otorgó capacidad a la mujer casada en sociedad conyugal. Siendo así, se aplicarán a la adquisición del inmueble las reglas generales de la sociedad conyugal, es decir, tratándose de un bien adquirido a título oneroso por cualquiera de los cónyuges ingresa al haber absoluto de la sociedad conyugal (art. 1725 Nº 5 del Código Civil). Estaríamos frente a un bien social y no a un bien propio de la mujer.

Si consideramos que el inmueble es un bien propio de la mujer debemos aplicar a la venta que ella hace por sí sola a un tercero la disposición del inciso final art. 1754 del Código Civil, según la cual: “La mujer, por su parte, no podrá enajenar o gravar ni dar en arrendamiento o ceder la tenencia de los bienes de su propiedad que administre el marido, sino en los casos de los artículos 138 y 138 bis”. Algunos autores pensaron, por la forma en que está redactada la norma, que ella contenía una norma prohibitiva, de modo que el acto que la transgrediera adolecería de nulidad absoluta por objeto ilícito (arts. 10, 1466 y 1682 del Código Civil). Sin embargo, la mayor parte de la doctrina ha señalado, a nuestro juicio con razón, (sobre todo después de la reforma de la ley Nº 19.335), que, al no haber una prohibición absoluta y admitirse varias excepciones, estamos en presencia de una norma imperativa de requisitos: la mujer sólo puede actuar sobre los bienes propios cumpliendo los requisitos impuestos en los arts. 138 y 138 bis del Código Civil. No procede, entonces, la nulidad absoluta, sino la nulidad relativa, por aplicación de los criterios generales, ya que se trata de una formalidad exigida por la ley en razón del estado o calidad de las personas (mujer casada en sociedad conyugal).

La sentencia de la Corte Suprema que ocasiona este comentario abona también esta tesis, para aplicarla por analogía a la enajenación por parte de la mujer de un bien, no propio, sino de la sociedad.

Y es que en el caso que comentamos, tanto la Corte de Apelaciones como la Corte Suprema, asumen que el inmueble que la mujer vendió por sí sola había ingresado al haber de la sociedad conyugal.

El demandante también consideraba lo mismo, pero alegaba que debía aplicarse la nulidad absoluta por transgresión de una norma prohibitiva, que él ve en el art. 1752 del Código Civil. Este precepto dispone que “La mujer por sí sola no tiene derecho alguno sobre los bienes sociales durante la sociedad, salvo en los casos del artículo 145”. Según la posición del demandante, el art. 1757 del Código Civil, que dispone la nulidad relativa, se refiere sólo a los actos del marido sobre los bienes sociales que no cumplen con los requisitos que dispone el art. 1749 del mismo Código, pero no a los que la mujer realice sobre dichos bienes.

Las Cortes rechazan este planteamiento y dan una lectura amplia al art. 1757, que impone la nulidad relativa a todos los actos “ejecutados sin cumplir con los requisitos prescritos en los artículos 1749, 1754 y 1755…”. Se basan también en que, según el art. 1682 inc. 3º también del Código Civil, la regla general en materia de nulidad es la nulidad relativa.

No estamos convencidos de que esta tesis sea la correcta. Hay que considerar que si se aplicara el art. 1757 al caso en comento: actuación de la mujer por sí sola sobre bienes sociales, el marido no dispondría de legitimación, según esta norma, para demandar dicha nulidad. El inciso 2º del art. 1757 señala categóricamente que quienes disponen de esta acción de nulidad son la mujer, sus herederos o cesionarios. No menciona al marido.

Pero tampoco coincidimos con el planteamiento del demandante de que se trate de nulidad absoluta. El art. 1752 del Código Civil no contiene una prohibición absoluta de intervención de la mujer en la disposición de bienes de la sociedad conyugal, ya que admite excepciones.

Lo que a nuestro juicio debiera aplicarse es la consecuencia de lo que se dispone en el art. 1750: “El marido es, respecto de terceros, dueño de los bienes sociales, como si ellos y sus bienes propios formasen un solo patrimonio…”. Si la mujer vende un bien social, lo que está haciendo es vendiendo una cosa que le es ajena. Se aplicará, por tanto, el art. 1815 del Código Civil, en cuanto a que la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño. Es decir, la sanción no es la nulidad, sino la inoponibilidad al marido de la enajenación al tercero. El marido (dueño de los bienes sociales) podría reivindicar la cosa mientras el tercero no la haya adquirido por prescripción.

Podemos aducir en favor de esta solución, la autorizada opinión del recordado profesor René Ramos, que lamentablemente ya no se encuentra entre nosotros. En su Derecho de Familia (Edit. Jurídica de Chile, 6ª edic., Santiago, 2007, t. I, nº 285, pp. 228-2229) critica un fallo de la Corte Suprema que dictaminó que la hipoteca constituida por la mujer sobre un inmueble social sin autorización ni mandato del marido, adolecía de nulidad relativa. René Ramos escribe que, a su juicio, la Corte se equivoca porque, al tratarse de un inmueble social en que la mujer por sí sola no tiene derecho alguno, lo que ha hecho la mujer es hipotecar una cosa ajena, y ésta es inoponible al dueño.

Nos parece que este criterio debe ser extendido a todo contrato por el cual la mujer se propone disponer de un bien social, y por cierto al más importante de ellos: la compraventa.